โควิด-19ช็อก‘โค-เวิร์คกิ้งสเปซ’ รอโอกาสฟื้นรับ“นิวอีโคโนมี”

ผลจากมาตรการเว้นระยะห่างทางสังคมเพื่อลดการแพร่ระบาดโควิด-19 ส่งผลกระทบกับตลาดอาคารสำนักงาน ซึ่งหนึ่งในจำนวนนั้นคือโค-เวิร์คกิ้ง สเปซ ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งในผู้เช่าของตลาดอาคารสำนักงาน

ธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด อธิบายว่า ภาพใหญ่ของตลาดเป็นตลาดออฟฟิศให้เช่าแบบเดิม ระยะเวลาการเช่า3 ปี ส่วนใหญ่บริษัทไปเช่าอยู่ยาว กับธุรกิจแบบเซอร์วิส ออฟฟิศ ที่เป็นโค-เวิร์คกิ้ง สเปซในรูปแบบแบรนด์ แฟรนไซส์ที่เข้าไปเช่าพื้นที่ในออฟฟิศแบบเดิม บนพื้นที่ตั้งแต่ 3,000 5,000 ตร.ม. ตกแต่งและปล่อยเช่าให้กับบุคคล หรือบริษัททั่วๆไป คิดค่าเช่าเป็นรายบุคคล เป็นเดือนๆ ล่าสุดกำลังเป็นเทรนด์คือการทำงานจากบ้าน

ผลกระทบจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 กระจายไปทั่วทุกวงการ ไม่เว้นแม้แต่โค-เวิร์คกิ้งสเปซ ที่เป็นธุรกิจดาวรุ่งในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งถือเป็นกรณีฉุกเฉินที่ไม่เคยเกิดขึ้นมาก่อนและผลกระทบที่เกิดขึ้นนั้น “รุนแรง” มาก หากให้ประเมินว่า อนาคตจะเป็นอย่างไร จากข้อมูลปัจจุบัน มีพื้นที่ที่เป็นเซอร์วิสออฟฟิศบวกโค-เวิร์คกิ้ง สเปซ จะมีพื้นที่ประมาณ 200,000 ตร.ม.ในตลาดออฟฟิศที่มีอยู่ทั้งหมด5-6ล้านตร.ม. คิดเป็นสัดส่วนไม่เกิน10% ซึ่งที่ผ่านมาธุรกิจโค-เวิร์คกิ้ง สเปซ ขยายไปเรื่อยๆ แต่เป็นสัญญารายปีไม่เกิน1ปี หรือบางที่เซ็นต์เป็นรายเดือน

“จากมาตรการรัฐในการการเว้นระยะห่างทางสังคมแต่ยังไม่ถึงขั้นล็อคดาวน์ ยกเว้นห้างสรรพสินค้า แต่ทางโค-เวิร์คกิ้งสเปซ ยังไม่ได้ห้ามแต่ไม่มีคนเข้าไปใช้บริการ ตอนนี้สภาพตลาดเหมือนกับปลาที่โดนไฟฟ้าชอต เพราะภาวะเศรษฐกิจแบบนี้ทำธุรกิจไม่ได้เก็บตังค์ลูกค้าไม่ได้ มีผู้เช่าหลายรายเริ่มคุยกับผู้ให้เช่าการลดค่าเช่า ยืดระยะเวลาในการชำระออกไป ”

ในส่วนของตลาด โค-เวิร์คกิ้ง สเปซ 3-4 ปีที่ผ่านมาเติบโตแบบก้าวกระโดด มีผู้ประกอบการหลายรายเข้ามา แต่พอเกิดวิกฤติโควิด-19 ส่งผลให้การขยายธุรกิจชะงัก ลดจำนวนลง เพราะดีมานด์ “ลดลง” เนื่องจากทุกบริษัทประสบปัญหาหมด จากสภาพเศรษฐกิจชะลอตัวรุนแรง ส่งผลให้บริษัททำโค-เวิร์คกิ้งสเปซประสบปัญหาทางการเงิน ซึ่งส่วนใหญ่เป็นนักลงทุนรายใหญ่ที่ระดมทุนมาลงทุนในตลาด แต่เมื่อระดมทุนไม่ได้เงินน้อยลงจึงชะลอการเปิดสาขาลงตามภาวะเศรษฐกิจ ในแง่ของซัพพลาย

ส่วนในแง่ของดีมานด์ผู้เช่าส่วนใหญ่จะเป็นบริษัทขนาดเล็กที่เป็นสตาร์ทอัพ เอสเอ็มอี ที่เข้าไปใช้บริการในโค-เวิร์คกิ้ง สเปซได้รับผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจเช่นเดียวกัน เพราะทุกธุรกิจถูกแช่แข็ง ยกเว้นธุรกิจไอที โลจิสติกส์

“จากการที่ซัพพลายมีปัญหาทางด้านเศรษฐกิจและดีมานด์ก็เช่นเดียวกัน ฉะนั้นแนวโน้มที่โค-เวิร์คกิ้งสเปซ จะเติบโตลดลง หรือชะลอตัวอย่างน้อย 1 ปี ”

ธีระวิทย์ ยังกล่าวว่า จากแนวโน้มที่เศรษฐกิจโลกถดถอย(recession)จากภาวะโรคระบาดเป็นเรื่องที่ยากต่อการคาดการณ์ เพราะเป็นโมเดลที่ไม่เคยเห็นกันมาก่อน ซึ่งการแพร่ระบาดของโควิด-19 แตกต่างจากโรคซาร์ส เมอร์ส ที่เศรษฐกิจตกลงไม่นานฟื้นตัวกลับมาอีกครั้ง แต่ครั้งนี้จะกระทบกับเศรษฐกิจโลกรุนแรงพอกับวิกฤติแบล็กมันเดย์

แต่อย่างไรก็ตาม ส่วนตัวยังเชื่อว่า โค-เวิร์คกิ้งสเปซ จะไม่ถูกดิสรัปจาก การทำงานจากบ้าน เนื่องจาก ด้วยพฤติกรรมของมนุษย์ ยังคงต้องการอยู่กันเป็นกลุ่มก้อน เพราะ มนุษย์เป็นสัตว์สังคม

“การทำงานจากบ้านเป็นสถานการณ์ถูกบังคับจากโรคระบาด ฉะนั้นเมื่อไรที่ทุกอย่างกลับมาปกติ เชื่อว่า คนส่วนใหญ่ยังอยากกลับมาทำงานเหมือนเดิมมากกว่าทำงานจากบ้าน"

ขณะที่โค-เวิร์คกิ้งสเปซ เป็นโมเดลธุรกิจสำหรับต่อยอดของธุรกิจสมัยใหม่ ที่อยู่ในอุตสาหกรรม ‘นิวอีโคโนมี’ ที่เกี่ยวกับเทคโนโลยี อี-คอมเมิร์ซ อาทิ ธุรกิจโลจิสติกส์ ขนส่งสินค้าที่เกี่ยวข้องกับไอที เติบโตอย่างรวดเร็ว เพราะตอนนี้ทุกคนอยู่บ้าน ทำให้เขาจำเป็นต้องการพื้นที่ในการขยายออฟฟิศ สำนักงานใหญ่ขึ้น รวมทั้งกลุ่มธุรกิจแบบเดิมอาจเปลี่ยนมุมมองแล้วหันมาใช้บริการโค-เวิร์คกิ้ง สเปซ แทนที่จะใช้บริการออฟฟิศให้เช่าแบบเดิม ที่ต้องมีระยะเวลาการเช่าขั้นต่ำ 3 ปีขึ้นไปเพื่อลดค่าใช้จ่ายและความเสี่ยงในอนาคต ซึ่งเป็นเทรนด์ที่กำลังมาอยู่แล้ว แต่พอเกิด วิกฤติโควิด-19 ทำให้ทุกอย่างเปลี่ยนไปเร็วขึ้น

นั่นหมายความว่า หลังพ้นจากวิกฤติโควิดจะเป็นโอกาสให้โค-เวิร์คกิ้งสเปซ เติบโตขึ้นแบบก้าวกระโดดอีกครั้ง ก็เป็นได้