อสังหาฯ ‘อีอีซี’ ดิ้น ปลุกต่างชาติกู้วิกฤติ

3 สมาคมอสังหาฯ อีอีซี มองตลาดกำลังเดินเข้าสู่ “ภาวะยากลำบาก” แนะสูตรกู้วิกฤติครั้งปี 40 เปิดช่องชาวต่างชาติถือครองกรรมสิทธิ์คอนโดฯมากกว่า 49% พร้อมเปิดช่องซื้อถือครองบ้านได้ เตรียมพร้อมรับดีมานด์ความต้องการสูง หลังไทยมีจุดแข็งด้านสาธารณสุข ยืนหนึ่งจัดการโควิด

อสังหาริมทรัพย์ 3 จังหวัดอีอีซีภาคตะวันออก ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา นับเป็นตลาดที่อยู่อาศัยเบอร์ใหญ่สุดรองจาก กทม.-ปริมณฑล และถูกหมายมั่นปั้นมือจากรัฐให้เป็นทั้งเมืองน่าอยู่ และเมืองที่สนับสนุนภาคการท่องเที่ยว ธุรกิจส่งออก อุตสาหกรรม และการลงทุนของชาวต่างชาติ ผ่านศักยภาพของทำเล และโครงการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานขนาดใหญ่ของรัฐ ไม่ว่าจะเป็นโครงข่ายเส้นทางใหม่, สนามบินอู่ตะเภา และรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ทั้งนี้ เพื่อหวังเป็นอีกหนึ่งส่วนสำคัญช่วยขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ

อย่างไรก็ตาม ขณะนี้กำลังเผชิญกับความท้าทายใหญ่ เมื่อกำลังซื้อหลักคนไทย (ผู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯต่ำกว่า 3 ล้านบาท) กลุ่มพนักงานโรงแรม-โรงงาน รายได้หด บ้างถูกเลิกจ้าง กระทบหนักจากพิษโควิด-19 ก่อนหน้า ส่วนผู้ประกอบการห้างร้าน ธุรกิจยังชะลอตัวร่วงตามภาวะเศรษฐกิจ ยังไม่นับถึงปัญหาจำนวนสต็อกคงค้างเก่า 7.8 หมื่นหน่วย ณ สิ้นปี 2562 อยู่ในโหมดระบายไม่หมด หนักสุดในกลุ่มคอนโดฯพื้นที่ชลบุรี โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารวงเคราะห์ (REIC) คาดสิ้นปี 2563 จะมีหน่วยเหลือขายรวมกัน 3 จังหวัด ไม่ต่ำกว่า 6.8 หมื่นหน่วย จากอัตราดูดซับไม่ถึง 2% เหตุธนาคารไม่ปล่อยสินเชื่อ รีเจ็กต์สูง เพราะหวั่นลูกหนี้กลุ่มอาชีพเสี่ยง วนกลับมาเป็นสต็อกใหม่ ท่ามกลางอัตราดอกเบี้ยต่ำ และมาตรรัฐดึงดูดไม่เพียงพอ ทางออก คือ เปิดช่องหาดีมานด์ใหม่ๆ โดยเฉพาะการพึ่งพากำลังซื้อต่างชาติให้มากขึ้น

นายมีศักดิ์ ชุณรักษ์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดชลบุรี ระบุว่า ขณะนี้ตลาดที่อยู่อาศัย EEC อยู่ในภาวะน่าเป็นห่วง ต้องจับตาผลกระทบยาวไปจนถึงช่วงสิ้นปี เพราะกลุ่มผู้ซื้อหลักระดับล่าง ได้รับผลกระทบจากโรงงานในนิคมอุตสาห กรรมต่างๆ ลดกำลังการผลิต ลดเวลางาน รวมถึงภาคการท่องเที่ยวยังไม่ฟื้น พนักงานรายได้ลดลง และเงินพิเศษจากการทำงานนอกเวลา (OT)แทบเป็นศูนย์ จึงคาดว่า ตลอดทั้งปี 2563 ยอดขายแค่เฉพาะชลบุรี อาจหายไปประมาณ 50% ตกต่ำจากช่วงปีที่ผ่านมา ที่แม้ขณะนั้นมีสัญญาณเศรษฐกิจชะลอตัวแล้ว แต่ยังอยู่ในภาวะทรงตัวได้ ไม่ติดลบ เพราะมีมาตรการต่างๆจากรัฐเข้าช่วยไว้ เช่น บ้านดีมีดาวน์ เป็นต้น แต่ผลอีกด้านของมาตรการดังกล่าว คือ การดึงดีมานด์อนาคตไปใช้ ขณะดีมานด์ที่เหลืออยู่ ก็ถูกธนาคารปฎิเสธสินเชื่อ (รีเจ็กต์) เป็นจำนวนมาก ทั้งหมดสะท้อนว่า ขณะนี้ตลาดไม่สามารถเดินต่อได้ด้วยกลไกปกติ โดยเฉพาะการหวังพึ่งพาจากกำลังซื้อหลักในพื้นที่

อย่างไรก็ตาม เล็งเห็นว่า อสังหาฯอีอีซี ยังมีโอกาสอีกมาก จากภาพการลงทุนในภาคอุตสาหกรรมของนักลงทุนต่างชาติ เช่น จีน และญี่ปุ่น ที่จะย้ายฐานการผลิตเข้ามาในพื้นที่ต่อเนื่อง ขณะที่โครงสร้างพื้นฐานอย่าง สนามบินอู่ตะเภา ขณะนี้มีผู้ได้รับสัมปทานแล้ว ในระยะต่อไปจะเกิดการลงทุนในแง่ต่างๆตามมา ช่วยสนับสนุนหัวใจหลัก ภาคการท่องเที่ยว โดยเฉพาะในโซนพัทยา ซึ่งจะดึงดูดดีมานด์ชาวต่างชาติหลังภาวะโควิดได้ดี รัฐควรใช้โอกาสนี้เตรียมความพร้อม รองรับโอกาสจากการเข้ามาท่องเที่ยวของนักท่องเที่ยวต่างชาติ โดยเฉพาะการซื้ออสังหาฯเพื่อลงทุนและอยู่อาศัย ซึ่งจะช่วยสร้างความคึกคักให้กับตลาดและภาคการก่อสร้างในพื้นที่ออกจากวิกฤติได้

“วิกฤติปี 40 ไทยเคยออกมาตรการให้ต่างชาติมาถือครองคอนโดฯได้ไม่เกิน 49% ต่อโครงการเพื่อกู้วิกฤติ มองอนาคตจากนี้ไป เรากำลังเข้าสู่ภาวะยากลำบาก ถึงคราวต้องทบทวน อาจให้ต่างชาติถือสิทธิ์คอนโดฯมากขึ้นหรือไม่อย่างไร”

สอดคล้องกับความเห็นของ นายเปรมสรณ์ ศรีวิบูลย์ชัย นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดระยอง ซึ่งระบุว่า หากจะให้อสังหาฯอีอีซี เดินได้ต่อเนื่อง และสร้างความคึกคักให้กับตลาด รัฐต้องให้ความสำคัญกับผู้ซื้อต่างชาติ หลังพบแนวโน้มทั้งกลุ่มคนจีน คนยุโรป หรือ แม้แต่อเมริกา กำลังต้องการที่อยู่อาศัยในไทยมากขึ้น เช่น โครงการริมทะเล ซึ่งนอกจากกลุ่มผู้ซื้อดังกล่าวจะช่วยดูดซับซัพพลายในตลาดแล้ว รัฐยังจะได้ประโยชน์จากการเก็บภาษีผ่านการครอบครอง เช่นเดียวกับการซื้อขายในต่างประเทศสำหรับชาวต่างชาติ ในอัตราสูงถึง 25% ด้วยซ้ำ

“ขณะนี้บ้านหลังหนึ่ง ต้องขายซ้ำ 3 รอบ 5 รอบ วนไป เรื่อย เราควรใช้จังหวะนี้ กระตุ้นในกลุ่มลูกค้าต่างชาติที่รออยู่แล้ว รัฐเองก็จะมีรายได้เพิ่มขึ้นจากภาษีเรียกเก็บ โดยแบ่งเป็นโซนๆ การอยู่อาศัยเพื่อป้องกันปัญหาความขัดแย้ง”

ขณะที่นายวัชระ ปิ่นเจริญ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์จังหวัดฉะเชิงเทรา ระบุว่า นโยบายอีอีซี ยังถูกขับเคลื่อนโดยคณะทำงาน โดยเฉพาะแผนพัฒนาด้านสาธารณูปโภคต่างๆ 90 เส้นทางใหม่ การเวนคืนที่ดินรอบรถไฟความเร็วสูงยังเกิดขึ้น ไม่ได้เงียบหายตามกระแส ขณะเดียวกัน รัฐควรใช้จุดแข็งด้านสาธารณสุขของไทยที่ได้รับความเชื่อมั่น จากความสามารถรับมือกับการแพร่ระบาดของโควิด-19 ครั้งนี้ได้ดี มาเป็นโอกาสกระตุ้นภาคอสังหาฯ ท่ามกลางคนทั่วโลกให้ความเชื่อมั่น โดยเฉพาะ การตอบสนองกับความต้องการถือครองบ้านในไทยโดยกลุ่มคนต่างชาติ ทั้งเชิงท่องเที่ยว และการอยู่อาศัยระยะยาวหลังเกษียณอายุ ผ่านกลไกที่ถูกต้อง หลังพบกลุ่มคนจีน มีความต้องการซื้อบ้านในพื้นที่เพิ่มขึ้น

ทั้งนี้ 3 สมาคมยังเห็นพ้องว่า การเปิดช่องให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองที่อยู่อาศัยในพื้นที่มากขึ้น ยังจะช่วยให้การจับจ่ายใช้สอยในพื้นที่ สร้างงาน สร้างรายได้ให้กับชุมชนอีกด้วย 

อสังหาริมทรัพย์ อีอีซี วัชระ ปิ่นเจริญ