อสังหาฯไทยฟื้นหรือไม่...รอลุ้น!

แม้สถานการณ์การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19ในประเทศไทยจะคลี่คลายลง กระทั่งรัฐบาลคลายล็อกสู่ระยะที่ 5 แล้ว ทำให้กิจการกิจกรรมหลายประเภท กลับมาดำเนินการ ให้บริการได้ หลังรอคอยมายาวนาน

แต่ถึงจะคลายล็อกมากแล้ว ทางรัฐบาล กระทรวงสาธารณสุข รวมถึงเหล่านายแพทย์ ก็ยังคงออกมาย้ำให้คนไทยการ์ดอย่าตกคงการดูแลป้องกันตนเอง สวมใส่หน้ากาก เว้นระยะห่างทางสังคม เนื่องด้วยหลายประเทศก็กลับมาระบาดหนักเป็นรอบที่ 2 อีกทั้งในเรื่องวัคซีนก็ยังไม่สามารถพัฒนาได้สำเร็จในเร็ววัน

แน่นอนการอุบัติขึ้นของเชื้อโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อหลายสิ่งมากมาย หนึ่งในนั้นคือภาคธุรกิจที่หลายประเภทถึงเจ็บหนักขั้นโคม่า อาทิ ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการท่องเที่ยว ธุรกิจสายการบิน ฯลฯ เกิดปัญหาเป็นลูกโซ่ ลดพนักงาน เลิกจ้าง ลดเงินเดือน ทำให้รายได้ลดลงและขาดหายไป

สิ่งที่ตามมาคือ คนเราจะเริ่มปรับตัวสู่การดำเนินชีวิตปกติแบบวิถีใหม่ (New Normal) ปรับเปลี่ยนพฤติกรรมการใช้จ่ายเงินการดำเนินชีวิต แน่นอนสิ่งนี้จะกระทบต่อธุรกิจที่ต้องการขายสินค้าออกสู่ตลาดอย่างธุรกิจ “อสังหาริมทรัพย์” แน่นอน

บวกกับหลังการมาของโควิด-19 ยิ่งซ้ำเติมความบอบช้ำให้ธุรกิจ ที่ก่อนหน้านี้ก็ต้องเผชิญทั้งพิษเศรษฐกิจชะลอตัว ปัญหาหนี้ครัวเรือน มาตรการคุมการปล่อยสินเชื่อ มาเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว

อย่างไรก็ตามด้วยความที่ธุรกิจยังต้องดำเนินต่อ เพื่อรักษาความอยู่รอด ทำให้เหล่าผู้ประกอบการต่างปล่อยหมัดเด็ด จัดเต็มในเรื่องโปรโมชัน “ลด แถม จ่ายให้” ชนิดที่เรียกว่าคุ้มกว่านี้จะมีอีกมั้ย บอกเลยว่าเวลานี้ ใครที่วางแผนจะหาซื้อที่อยู่อาศัยถือเป็นโอกาสดี

ทั้งนี้ หากจะให้เห็นภาพ ราคาที่ผู้ประกอบการนำมาจัดโปรโมชันในเวลานี้คือ เป็นราคาขายที่ย้อนกลับไปเมื่อประมาณ 5 ปีก่อน

นอกจากนี้ เมื่อปลายสัปดาห์ที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ยังได้มีรายงานดัชนีราคาที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย ในเขตกรุงเทพมหานคร-ปริมณฑล ไตรมาส2 ปี 2563 โดยพบว่า โครงการอาคารชุด (คอนโดมิเนียม) มีการลดราคาขายมากที่สุดถึง 36% ตามมาอันดับ 2 คือโครงการทาวน์เฮาส์ มีการลดราคาขายมากที่สุดถึง 32% ขณะที่โครงการบ้านเดี่ยวมีการลดราคาขายมากที่สุดถึง 12%

โดยหากสถานการณ์การลดราคาที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ยังคงมีอย่างต่อเนื่อง กระทั่งเกิดสงครามราคา (Price war) ผลที่ตามมาอาจกระทบต่อตลาดบ้านมือสองที่ต้องลดราคาขาย เพื่อแข่งขันกับที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ และจะมีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินของสถาบันการเงิน และวงเงินกู้ของผู้ซื้อบ้านที่จะต้องลดลงตามราคาขายด้วย

อีกทั้งผลสำรวจยังพบโครงการคอนโดมิเนียมที่ปรับลดราคาลงมากที่สุด จะเป็นโครงการที่สร้างเสร็จเหลือขายทำเลปลายสายรถไฟฟ้าสายสีเขียวในจังหวัดสมุทรปราการ ส่วนทำเลที่โครงการปรับราคาเพิ่มขึ้น เป็นโครงการที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง ในทำเลแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง และสายสีส้มที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างในขณะนี้

ทีนี้มาถึงจุดที่หลายคนอยากรู้ และจะชอบถามอยู่บ่อยครั้งเมื่อได้พบเจอบรรดาผู้ประกอบการว่า ทิศทางอสังหาริมทรัพย์ครึ่งหลังปี 2563 นี้จะเป็นอย่างไร

โดยในเรื่องนี้บรรดาผู้ประกอบการส่วนใหญ่ ก็จะเชื่อมั่นว่าธุรกิจอสังหาฯ จะเริ่มกลับมาฟื้นตัว ปรับตัวดีขึ้นกว่าในช่วงครึ่งปีแรก เป็นผลจากกิจกรรมทางเศรษฐกิจในประเทศที่คาดว่าจะค่อยๆฟื้นตัว เห็นสัญญาณดีจากที่รัฐบาลรับข้อเสนอภาคเอกชน ตั้งศูนย์ฟื้นฟูเศรษฐกิจรูปแบบเดียวกับศูนย์บริหารสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 หรือ ศบค.

บวกกับยังพอมีปัจจัยสนับสนุนช่วยให้ผู้ประกอบการสามารถนำมาใช้กระตุ้นตลาดได้บ้าง จากที่ภาครัฐมีมาตรการออกมาช่วยภาคอสังหาริมทรัพย์ อาทิ การลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองสำหรับผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท (สิ้นสุด 24 ธ.ค.2563)

นอกจากนี้ รูปแบบการพัฒนาสินค้าที่อยู่อาศัยจากนี้ ก็จะเน้นเจาะกลุ่มที่มีความต้องการจริง ซึ่งปีนี้คงเป็นกลุ่มสินค้าแนวราบ (บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม) ที่ผู้ประกอบการจะพัฒนากันเป็นหลัก และลดการพัฒนาคอนโดมิเนียมลง เน้นระบายสต๊อกที่มีอยู่ก่อน รวมถึงการเปิดโครงการที่มีขนาดเล็กลง เพื่อดูการตอบรับของตลาดก่อนที่จะเปิดเฟสต่อไป

ทั้งนี้ ในด้านของการแข่งขันในช่วงที่เหลือของปีนี้ ยังคงมีความรุนแรงจากการที่ผู้ประกอบการต่างจัดโปรโมชันพิเศษ เพื่อกระตุ้นลูกค้าที่มีแผนซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งจากสภาวะเศรษฐกิจในเวลานี้ การเจาะกลุ่มลูกค้าที่มีกำลังซื้อค่อนข้างมีความท้าทาย

ท้ายที่สุดก็คงต้องจับตาดูกันต่อไปว่า ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นดั่งที่ผู้ประกอบการคาดหวังกันไว้หรือไม่ ซึ่งจากการประเมินคงไม่ฟื้นตัวแบบ “วีเชพ” แน่นอน ที่ลดลงเร็วและฟื้นตัวกลับมาเร็ว คงจะเป็นลักษณะ “แอลเชพ” อยู่แบบทรงตัวหรืออาจทรุดตัวลง ลากยาวรอการฟื้นตัวไปอีก2–3ปี.

ธนาวิทย์ เมฆดำ