ผ่าตลาดคอนโดฯ ปี 64

ความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ และข้อจำกัดภายใต้วิกฤติ “โควิด-19” ที่ส่งผลให้กำลังซื้อ ในตลาดที่อยู่อาศัยไทย อยู่ในภาวะผันผวน เกิดภาพนักพัฒนาฯ เปลี่ยนแผนปรับพอร์ตการลงทุนโครงการ เพื่อหาโอกาสใหม่ๆ นั้น ได้ลากยาวจนมาถึงช่วงโค้งสุดท้ายของปี รวมถึงความเคลื่อนไหวจากค่ายใหญ่ อย่างบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) โดยการนำของนางสาวเกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ ซึ่ง ปี 2563 ลดสัดส่วนการเปิดโครงการคอนโดมิเนียม แม้กระทั่งโครงการแนวราบน้อยลง และหันไปขยายกลุ่มโครงการคอนโดมิเนียมโลว์ไรส์ ในเซ็กเม้นต์ราคาต่ำล้านบาท ทดแทน ผ่านการบุกแบรนด์ “เสนา คิทท์” จำนวนถึง 4 โครงการ จากจำนวนการเปิดโครงการใหม่ทั้งหมด 7 โครงการ มูลค่า 3.1 พันล้านบาท ซึ่งจากเดิมไม่ได้อยู่ในแผน ณ ต้นปี  

 

ทั้งนี้ หญิงแกร่งของวงการอสังหาฯไทย ระบุ แม้บริษัท ยังคงได้รับความไว้วางใจจากพันธมิตรญี่ปุ่น ซึ่งมีเงินทุนแข็งแกร่ง “ฮันคิว ฮันชิน” ในการลงทุนพัฒนาโครงการต่อเนื่อง แต่เนื่องจาก ตลาดไม่ได้อยู่ในจังหวะที่สดใส พร้อมประเมินปีหน้า ยังท้าทายอีกมาก จากเศรษฐกิจชะลอตัว กำลังซื้อลดลงทุกเซ็กเมนต์ จับตาโครงการคอนโดฯที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จอีกหลายสิบแท่ง ลูกค้าโอนฯยาก ขณะตลาดต่ำล้านที่เจาะ แม้เสี่ยงจากภาระหนี้ผู้ซื้อ แต่มั่นใจแก้จุดบอดได้ หลังเชื่อมั่น “บ้าน” ยังเป็นปัจจัย 4 ที่จำเป็น ขาดไม่ได้

ผ่าตลาดคอนโดฯ 64

    สำหรับแผนเปิดโครงการใหม่ปี 2564 เบื้องต้นยังอยู่ระหว่างการพิจารณา เพราะขณะนี้จำเป็นต้องติดตามหลายปัจจัยเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะสถานการณ์ด้านการเมืองซึ่งมีความไม่แน่นอน อย่างไรก็ตาม ทิศทางคงสอดคล้องกับแผนที่ประกาศล่าสุด คือ การเดินเกมแนวราบ หลังจากตลาดคอนโดฯ ใหม่มีความเสี่ยง ไม่นับรวมปัญหาในหน่วยที่ขายไปแล้ว และกำลังจะก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ในปีหน้า รวมกันหลายบริษัทเป็นจำนวนมาก ซึ่งในแง่ของผู้ประกอบการนั้น หากบางส่วนไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ นอกจากการรับรู้รายได้จะไม่เกิดขึ้นแล้ว ยังจะกลายเป็นภาระต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ทั้งการถูกเรียกเก็บภาษีจากกฎหมายภาษีที่ดิน-สิ่งปลูกสร้างใหม่, ค่าส่วนกลาง และดอกเบี้ยเงินกู้ โดยคาดภาวะในตลาด คงมีการแข่งขัน ลดราคาดุเดือด เพื่อหวังให้เหลือของติดมือ
น้อยที่สุด ท่ามกลางบรรยากาศน่าจะซึมหนักมากกว่าปีนี้ หากเศรษฐกิจไม่มีท่าทีว่าจะฟื้นกลับ สำหรับบริษัทนั้น เบื้องต้นมี 3 โครงการแล้วเสร็จ พร้อมทยอยโอนฯในปีหน้า  คือ นิช โมโน-เจริญนคร, นิช โมโน เมกะบางนา และนิช โมโน อิสรภาพ ซึ่งแต่ละโครงการมียอดขายมากกว่า 70% ขึ้นไป 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

เร่งโอนฯนิช ไพร์ด เตาปูน
    ทั้งนี้ ล่าสุด บริษัทอยู่ระหว่างการขายและเร่งโอนฯ ในโครงการ “นิช ไพร์ด เตาปูน-อินเตอร์เชนจ์” มูลค่า 3.4 พันล้านบาท ซึ่งถือเป็นโครงการไฮไลท์ของปีนี้ จากการเป็นโครงการแรกในรูปแบบการร่วมทุนกับญี่ปุ่น และโดดเด่นมากในแง่โลเกชันที่ตั้ง ซึ่งติดรถไฟฟ้า MRT สถานีเตาปูน  จุดเชื่อมต่อของสายสีน้ำเงิน และสีม่วง จับกลุ่มลูกค้าได้หลากหลาย ในเซ็กเมนต์พรีเมียม โดยล่าสุดมียอดขายแล้วราว 80% ยอดโอนฯ 50% โดยเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างพอใจ ภายใต้วิกฤติโควิด และเศรษฐกิจ แม้ระยะหลัง อัตราการขายลดลงก็ตาม แต่เชื่อว่า จะสามารถปิดโครงการได้ในเวลาไม่นาน ด้วยราคาเฉลี่ย 1.2-1.3 แสนบาทต่อตารางเมตร จากจุดเด่น ที่มีพื้นที่ส่วนกลาง 30 ชั้น 7 วิลเลจ เป็นต้น 

บ้านยังเป็นปัจจัย 4
    อย่างไรก็ตาม นางสาวเกษรา เชื่อว่า ตลาดที่อยู่อาศัยยังมีช่องว่างไปต่อได้ในช่วงปีหน้า  สะท้อนจากภาพติดลบในแง่การโอนกรรมสิทธิ์ทั้งปี ซึ่งศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินล่าสุดว่า มีตัวเลขประมาณ 10% เท่านั้น ย้อนแย้งกับ ภาวะเศรษฐกิจไม่ดี คนต้องการประหยัด ยิ่งตอกย้ำว่า “บ้าน หรือ ที่อยู่อาศัย” คือ ปัจจัย 4 ที่จำเป็นต่อการดำรงชีวิต และมีคนอีกจำนวนมากที่ต้องการมีที่อยู่อาศัย ขณะปัจจัยเชิงบวก เช่น การลดราคาลงมากของผู้ประกอบการ และอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในขณะนี้ เปรียบเป็นภาวะที่ดีที่สุดในการซื้อ 

 

 “เศรษฐกิจไม่ดี ทุกคนกังวลมาก ว่าจะขายไม่ได้ แต่จากข้อมูลข้างต้น แสดงว่า ยังมีคนตัดสินใจซื้อบ้าน โอนฯบ้าน เป็นหนี้ 30 ปี จุดนี้ มองเป็นสัญญาณที่ดีของตลาด”

 

    โดยในแง่ของกลยุทธ์ ภายใต้คำว่า เศรษฐกิจชะลอตัว ซึ่งบ่งบอก ถึงภาวะกำลังซื้อลดลงทุกกลุ่มนั้น ต้องมองให้ออก ว่าแท้จริงแล้ว ตรงไหนยังมีดีมานด์และช่องว่างทางของตลาดให้แทรกตัวเข้าไปได้ ซึ่งเห็นว่า ตลาดคอนโดฯที่ควรหลีกเลี่ยงมากที่สุด คือ กลุ่ม 2-3 ล้านบาท ซึ่งมีจำนวนโอเวอร์ซัพพลาย ขณะกลุ่มราคาต่ำกว่าล้านบาท เป็นสัดส่วนเพียง 4% ในมูลค่าตลาด 7 แสนล้านบาทต่อปี เพราะตลาดไม่มีของให้คนช้อป ทั้งๆที่มีดีมานด์กลุ่มใหญ่ คนเงินเดือน 1.5-2.5 หมื่นบาทรออยู่ เป็นโอกาสที่บริษัทมองเห็นและจขยับรุกมากขึ้นในปีหน้า 

ปีหน้าแข่งต่ำล้าน 

 โดยปี 2564 บริษัทมีโครงการราคาต่ำล้าน ภายใต้แบรนด์ “เสนา คิทท์” ที่จะแล้วเสร็จพร้อมโอนฯ จำนวน 1.5 พันหน่วย หลังจากโหมเปิดใหม่ในช่วงปีนี้ไป และเป็นส่วนสำคัญในการผลักดันยอดขาย ที่คาดว่าทั้งปีจะเป็นไปตามเป้าหมาย 9 พันล้านบาท เหลือเพียงการเฝ้าระวังปัญหาใหญ่ การรีเจ็กต์ (ธนาคารปฎิเสธสินเชื่อ) ซึ่งจะส่งผลต่อยอดโอนฯในอนาคต แต่บริษัทใช้วิธีการแก้ ด้วยการให้ธนาคารร่วมประเมินคุณสมบัติของผู้ซื้อก่อนการกู้จริงคัดกรอง เบื้องต้น และเรียกลูกค้าประเมินเป็นระยะทุกๆ 3 เดือน เพื่อป้องกันการก่อหนี้เพิ่ม โดยเชื่อว่าจะช่วยลดความเสี่ยงได้ระดับหนึ่ง ส่วนหน่วยที่หลุด ส่วนใหญ่มักขายใหม่ได้ทันที สำหรับการแข่งขันในตลาดดังกล่าว หลังจากเริ่มมีสัญญาณของผู้ประกอบการรายอื่นๆ ให้ความสนใจมากขึ้นมองว่า คงขึ้นอยู่กับการทำราคา และโลเคชั่น ว่าใครจะตอบโจทย์ลูกค้าได้มากกว่ากัน โดยเฉพาะต้นทุนเรื่องที่ดิน และการก่อสร้าง ซึ่งเชื่อมั่นว่า บริษัทยังได้เปรียบอยู่หลายด้าน 

หน้า 19-20 หนังสือพิมพ์ฐานเศรษฐกิจ ปีที่ 40  ฉบับที่ 3,632 วันที่ 3 - 5 ธันวาคม พ.ศ. 2563

 

เว็บไซต์อ้างอิง : https://www.thansettakij.com/content/property/458963?utm_source=category&utm_medium=internal_referral&utm_campaign=property

#ปี64 #ผ่าตลาดคอนโด

ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย

บทความที่เกี่ยวข้อง