อสังหาฯ ‘ขายชาติ’ วาทกรรม ที่ไม่ใช่เรื่องง่าย


27 / 04 / 2021

กระแสต่อต้าน ด่าทอ รัฐบาล “ขายชาติ” เกิดขึ้นทันที หลังปรากฏข่าวลือ แบบไร้มูลมาก่อน ว่ารัฐบาลภายใต้นาม นาย สุพัฒนพงษ์ พันธ์มีเชาว์ รองนายกรัฐมนตรีด้านเศรษฐกิจ กำลังเข็นแพ็กเกจใหญ่ กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ เพื่อหวังเป็นหลักในการฟื้นชีพเศรษฐกิจไทย ที่ถูกโควิดถล่มซ้ำแล้วซ้ำอีก

ผ่านการเดินหน้าแก้กฎหมาย เปิดให้ต่างชาติ เข้าซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้อย่างเสรีมากขึ้น ทั้งเพิ่มโควตาการครอบครองคอนโดมิเนียมในโครงการ, การปลดล็อกให้ซื้อและถือครองกรรมสิทธิ์อสังหาฯ ประเภท “บ้านจัดสรร” ได้ และยังระบุด้วยว่า จะขยายสิทธิการเช่าให้มีกำหนดเกินจากเดิมระยะ 30 ปี โดยให้เหตุผล สาธารณสุขที่ดีเยี่ยมของไทย กำลังทำให้ “ดินแดนไทย” กลายเป็นประเทศเนื้อหอม สำหรับการเข้ามาไล่ช็อปบ้านหลังที่ 2 เพื่ออยู่อาศัยระยะยาวของคนต่างชาติ ย่อมทำให้เกิดการกระตุ้นเม็ดเงินทางเศรษฐกิจหลายทางตามมา

ทั้งนี้ แม้ข้อมูลดังกล่าว ยังไม่แน่ชัด ถึงทิศทาง ว่ามีความจริง-เท็จอย่างไร แต่คนในแวดวงอสังหาฯ หลายรายได้ทยอยออกมาให้ความเห็นกันอย่างคับคั่ง และหลากมุมมองอย่างน่าสนใจ

โอกาสนี้ “ฐานเศรษฐกิจ” เจาะสัมภาษณ์ กูรูระดับตำนานอสังหาฯไทย “นายอธิป พีชานนท์” ซึ่งปัจจุบันอยู่ในตำแหน่ง ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย และควบตำแหน่งนายกกิตติมศักดิ์ สมาคมบ้านจัดสรร ถึงโอกาสและความเป็นไปได้ กับมหากาพย์ การเปิดประตูดึง “ต่างชาติ” ความจริง ที่เป็นเรื่องยากตั้งแต่ขั้นตอน และวาทกรรม “ขายชาติ”

วิ่งตลบ 7 ขั้นตอน

นายอธิป เปิดบทสนทนา ว่า จนถึงขณะนี้ ยังไม่ทราบต้นตอของกระแสข่าวดังกล่าว แต่ในฐานะตนเองรับผิดชอบดูแลงานในสภาหอการค้าฯ นั้น ไม่ได้ถูกหารือ หรือได้รับการติดต่อจากฟากรัฐบาลมาก่อน อาจมีความเป็นไปได้ ว่าเป็นเพียงแนวคิดหลักของคณะทำงาน ที่รัฐบาลจัดตั้งขึ้นมา เพื่อดูแลนโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจ โดยเล็งเห็นถึงความสำคัญของภาคอสังหาฯ แต่อย่างไรก็ตาม มูลข่าวที่เกิดขึ้น ได้เกิดผลด้านลบต่อวงการมากกว่าผลบวก

ขณะเดียวกันแนวทางผลักดันแก้ไข 3 หัวข้อสำคัญข้างต้นนั้น มีความเป็นได้ยากมาก เพราะแต่ละเรื่อง ไม่ใช่เรื่องง่าย มีขั้นตอนการปรับแก้ที่ยุ่งยาก และใช้เวลานาน โดยจากประสบการณ์การแก้กฎหมายบางฉบับในอดีต ใช้เวลามากกว่า 2-3 ปีด้วยซ้ำ ซึ่งคงไม่ทันการณ์แก้ปัญหาเศรษฐกิจจากภาวะโควิดอย่างที่ต้นเรื่องวางวัตถุประสงค์ไว้

นายอธิป ยกตัวอย่าง เรื่อง ความต้องการแก้เพดานโควตาครอบครองกรรมสิทธิ์ในอาคารชุดให้ต่างชาติ ในสัดส่วนมากกว่า 49% นั้น ตัวบทกฎหมายเกี่ยวข้อง จำเป็นต้องปรับแก้เนื้อหาโดยตรงใน “พระราชบัญญัติอาคารชุด” ซึ่งมีขั้นตอนมากกว่า 6-7 ขั้นตอน ถึงจะสำเร็จ ตั้งแต่ การให้กรมที่ดิน เป็นเจ้าของเรื่อง ทำร่างแก้ไข ก่อนส่งต่อไปยังกระทรวงเกี่ยวข้อง อย่างกระทรวงมหาดไทย เพื่อให้ระบุความเห็นชอบ ซึ่งหากสอดคล้อง ขั้นตอนต่อไป จึงนำเรื่องเข้าที่ประชุมครม. ร่างกฤษฎีกา แล้วตีส่งกลับมายังที่ประชุม ครม.เพื่อให้พิจารณาใหม่อีกครั้ง โดยหากเห็นชอบตามร่างเบื้องต้น เรื่องจะเข้าสู่สภาผู้แทนราษฎร โดยขั้นตอน ยังจะต้องมีการตั้งคณะกรรมาธิการวิสามัญ ขึ้นมาพิจารณารายละเอียด ความเหมาะสมต่างๆ ก่อนไปสิ้นสุดในที่ประชุมสภาผู้แทนราษฎร เพื่อประกาศบังคับใช่้ต่อไป แต่ทั้งนี้ โดยปกติในแต่ละชั้นการพิจารณา มักมีการปรับแก้ไป-มา ใช้เวลายืดเยื้อยาวนาน

ส่วนการปลดล็อกให้ต่างชาติ ซื้อบ้านจัดสรรได้ กลายเป็นอีกประเด็นถกเถียงถึงความเหมาะสม ในสภาวะที่เดิม ไทยยังแก้ปัญหาความเหลื่อมล้ำระหว่างชนชั้นในประเทศไม่ตก ประเด็นนี้ นายอธิป ระบุว่า ยิ่งเป็นเรื่องใหญ่มาก มีขั้นตอนยุ่งยากขึ้นไปอีก เพราะไม่ได้เกี่ยวข้องกับกฎหมายฉบับเดียว แต่ยังเกี่ยวโยงกับกฎหมายกรรมสิทธิ์ที่ดิน เพื่อให้คนต่างชาติมีสิทธิ์ในแง่ต่างๆ แต่ไม่ใช่การยกแผ่นดิน “ขายชาติ” อย่างที่ต่อต้านกัน

เฟ้นความจริงต่างชาติซื้อคอนโดฯ

นายอธิป ยอมรับว่า แม้ที่ผ่านมา จะมีความพยายามผลักดันจากคนในภาคอสังหาฯ เพื่อขอให้รัฐ เปิดช่อง แก้กฎหมาย ขยายเพดาน การถือครองคอนโดมิเนียม โดยคนต่างชาติให้ได้มากกว่า 49% ต่อโครงการ แต่ความจริงแล้ว พบจนถึงขณะนี้ ยังไม่มีใครเคยออกมาระบุ ว่า โครงการนั้นๆ มีต่างชาติต้องการซื้อ-อยู่ มากกว่า 49% คาดในแต่ละโครงการ มีดีมานด์ไม่ได้ล้นเกินอย่างที่ต้องการ ยกเว้นเมืองท่องเที่ยว เช่น ภูเก็ต สมุย ที่ต่างชาติวัยเกษียณ มีความต้องการสูง ขณะโดยรวมช่วงปีที่ผ่านมา เกิดวิกฤติการโอนกรรมสิทธิ์ของคนต่างชาติ ก็เหลือเพียง 10% เท่านั้น เป็นคำถาม ว่าเรากำลังแก้กฎหมาย เพื่อรองรับใคร คนไม่ถึง 1% ใช่หรือไม่ โดยที่คน 99% ไม่ได้รับประโยชน์ ทั้งอาจจะยังทำให้เกิดปัญหาอื่นๆ
ตามมา เช่น ทำให้กลุ่มทุนต่างชาติ แห่เข้ามาพัฒนาโครงการ เพื่อรองรับความต้องการของชาติตัวเอง โดยที่คนไทยไม่ได้อะไรเลยด้วยซ้ำ

“ยังไม่เคยเห็นคอนโดฯตึกไหนในกรุงเทพฯ ที่ขายให้ต่างชาติได้ชนเพดาน 49% ถ้ามีใน 2 ตึก จากจำนวน 1,000 ตึก อย่างนี้ไม่นับ แล้วมีความจำเป็นอย่างไร ถึงต้องเพิ่มโควตารองรับส่วนที่งอกออกมาน้อยนิด คนที่เสนอเรื่องนี้ ต้องศึกษาข้อเท็จจริง จากเอเยนซี่ที่ขายให้ต่างชาติ ว่ามีดีมานด์ล้นหรือไม่”

 

เกาผิดจุด

นายอธิป ระบุต่อว่า วิธีการ ที่ต้องการใช้ การซื้ออสังหาฯ ของคนต่างชาติ เป็นตัวผลักดัน- กระตุ้นเศรษฐกิจนั้น เป็นเรื่องดี และไม่ใช่เรื่องใหม่ซะทีเดียว เพราะคนในสมาคมฯ นำเสนอมาทุกยุค แต่เพราะการแก้ไขเนื้อหาใดๆ ไม่ใช่เรื่องง่ายๆ จึงยังไม่สำเร็จ แต่หากศึกษาปัญหาที่เป็นอุปสรรค-ข้อจำกัด ในการขายให้คนต่างชาติอย่างแท้จริงแล้ว จะพบว่า ความยุ่งยากเกิดขึ้น จากขั้นตอนการชำระเงินเป็นหลัก ทำให้การซื้อ-ขาย ไม่คล่องตัว อย่างที่ควรจะเป็น เนื่องจาก มาตรา 19 พรบ.อาคารชุด ระบุ การโอนเงินเข้ามาในประเทศไทย ต้องแสดงหลักฐานและแปลงจำนวนเงินเป็นเงินบาทเท่านั้น คาดเพื่อป้องกันการฟอกเงิน โดยเงื่อนไขดังกล่าว ทำให้ผู้ซื้อต่างชาติ มีปัญหาในการโอนเงินเข้ามาเพื่อโอนกรรมสิทธิ์ เพราะบางประเทศจำกัด เช่น ตลาดใหญ่ อย่างผู้ซื้อชาวจีน ประเทศต้นทาง มีกฎหมายห้ามประชากรโอนเงินข้ามประเทศปีละไม่เกิน 3 แสนหยวน หรือ 1.5 ล้านบาทเท่านั้น ส่งผลการซื้อ-โอนปัจจุบัน จึงนิยมใช้การหลบเลี่ยงในวิธีต่างๆ ซึ่งจากปัญหาดังกล่าว หากรัฐต้องการสนับสนุนให้คนต่างชาติเข้ามาซื้อคอนโดฯในประเทศไทย ย่อมทำได้ง่าย เพียงไปปรับแก้เงื่อนไขดังกล่าว เพื่อเพิ่มความสะดวกในการโอนเงินเข้ามาของต่างชาติ โดยไม่จำเป็นถึงขั้นการเปลี่ยนกฎหมาย ซึ่งมีความยุ่งยาก และใช้เวลานาน จนไม่ทันการณ์

“เชื่อว่า คนต้นคิด อาจยังไม่ได้ศึกษาความเปราะบาง-ขั้นตอน-วิธีการ ทำให้การปล่อยข่าวออกมาแบบนี้ เกิดผลเสียมากกว่าได้ จึงอยากให้ปรึกษาหารือกันก่อน ขณะที่ผู้ประกอบการบางราย กลับรีบตบเท้าเฮโลรับลูก หวังจะใช้เงื่อนไขใหม่นี้ ช่วยระบายสต็อก อันนี้ไม่เหมาะสม มีประโยชน์แอบแฝงหรือไม่”

ทั้งนี้ ฝากรัฐบาลพิจารณาถึงความเหมาะสม ตั้งแต่วัตถุประสงค์แท้จริง ไปจนถึงวิธีการ เพื่อให้เกิดประโยชน์ต่อโดยรวมอย่างแท้จริง

เว็บไซต์อ้างอิง : https://www.thansettakij.com/content/property/476632

#พระราชบัญญัติอาคารชุด #อธิป พีชานนท์ #

ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย

รายการ