ตลาดที่อยู่อาศัยภูมิภาค ยังระสํ่า (จบ)

บทความ โดย: โสภณ พรโชคชัยประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

ฉบับที่แล้ว ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัทเอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (www.area.co.th) ฉายภาพตลาดที่อยู่อาศัยต่างจังหวัดทั่วประเทศยังระส่ำหนัก คาดว่าในปี 2564 ยังคงแทบไม่มีการเปิดตัวใหม่ โดยประมวลสถานการณ์ทั่วประเทศ ณ ไตรมาสที่ 1/2564 เริ่มจากภาคตะวันออกไปแล้ว ฉบับนี้มาที่

“ภาคกลาง”
    อยุธยา สถานการณ์ของการขายไม่หวือหวา บางส่วนมียอดขายที่ลดลง เนื่องจากสถานการณ์โควิด 19 ที่ยังระบาดเป็นระลอกที่ 3 ยังมีผลต่อการตัดสินใจซื้อบ้านลดลงของกลุ่มคนในวัยทำงานประเภทโรงงาน รายได้รวมลดลงและรายจ่ายมากขึ้น การขอสินเชื่อยากขึ้น ธนาคารเข้มงวด การปฎิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน  ในส่วนของผู้ประกอบการรายย่อย บางโครงการสำนักงานขายปิด มีเบอร์ให้ติดต่อสอบถามและนัดหมายก่อนเข้าชมโครงการ ผู้ประกอบการรายใหญ่ที่เปิดตัวใกล้กับเซ็นทรัลอยุธยาที่เปิดใหม่ช่วงปลายปี 2563 ก็ขายได้ในช่วงเปิดขายไม่นานนัก ส่วนพื้นที่แถวโรจนะไม่มีโครงการเปิดใหม่ ยังคงเน้นขายบ้านที่สร้างไว้ก่อนหน้านี้
     สระบุรี เป็นเมืองหน้าด่านสำคัญก่อนเข้าสู่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ ก็ปรากฏว่ายังพอขายได้ในช่วงปลายปี 2563 แต่มาในไตรมาส 1/2564 สถานการณ์ยิ่งชะลอตัวลง  ยังไม่พบโครงการเปิดใหม่ และส่วนมากเป็นกิจการของบริษัทเล็กๆ ในท้องถิ่นเป็นสำคัญ ยกเว้น บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ที่ไปจากส่วนกลางและขายได้ดีพอสมควร

“ภาคเหนือ”

เชียงใหม่ ค่อนข้างเงียบ โครงการอาคารชุดบางแห่งหยุดการพัฒนาเพี่อรอผู้ร่วมทุนรายใหม่ ส่วนตลาดแนวราบยังไปต่อได้เนื่องจากผู้ซื้อเป็นกลุ่มคนไทย ข้าราชการในเชียงใหม่ แพทย์ พยาบาล อาจารย์มหาลัย เป็นต้น  ราคาส่วนใหญ่ปรับลดลง และยังให้ของแถมอีกมากมาย อีกทั้งยังพร้อมให้ต่อรองเพิ่มเติมได้อีกนอกเหนือจากโปรโมชั่นที่ให้ในเบื้องต้น  นักท่องเที่ยวในจังหวัดส่วนมากเป็นข้าราชการตามจังหวัดข้างเคียงและคนไทยมาเที่ยวเชียงใหม่กัน ไม่พบชาวต่างชาติมากนัก พัทยา  ณ ปัจจุบันโรงแรมหลายแห่งปิดให้บริการ หรือปิดบริการเพียงบางส่วน รวมทั้งลดราคาลง แนวราบยังพอไปได้ แต่ภาพรวมอยู่ในช่วงชะลอตัว
    เชียงราย สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยยังพอขายได้สำ ทั้งนี้เน้นที่อยู่อาศัยแนวราบเป็นสำคัญ กิจการโรงแรมรีสอร์ตในเมือง ก็ค่อนข้างเงียบเหงา คงยังไม่กลับสู่สถานการณ์ปกติในเวลาอันสั้น  บริเวณแม่สายที่มีการค้าขายชายแดนก็ยังพอมีกิจกรรมบ้าง แต่ในไตรมาสที่ 1/2564 ที่มีการแพร่ระบาดของโควิด-19 ก็ยิ่งทำให้การพัฒนาโครงการใหม่ๆ เกิดขึ้นน้อยมาก
     พิษณุโลก ตลาดก็ค่อนข้างเงียบ แม้แต่จะมีมหาวิทยาลัยนเรศวร สถานการณ์ก็ยังไม่คึกคักนัก แม้ว่าจะเป็นจัดหวัดหลักในภาคเหนือตอนล่างก็ตาม  แทบไม่พบการเปิดตัวโครงการใหม่เลย  จังหวัดอื่นๆ ในบริเวณใกล้เคียง เช่น นครสวรรค์ กำแพงเพชร และจังหวัดตาก (แม่สอด) ก็ไม่คึกคักนัก

“ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ”
    ขอนแก่น ยังมียอดขายที่สามารถขายได้เรื่อยๆ ไม่มีอะไรหวือหวา แต่สิ่งที่สังเกตได้ก็คือมีกิจกรรมเรื่องการส่งเสริมการขายที่มีการลดแลกแจกแถมมากกว่าปกติ โดยรวมแล้วขอนแก่น ยังไม่เจอวิกฤตหนักนักเมื่อเทียบกับจังหวัดอื่นในภูมิภาคนี้ ทั้งนี้อาจเป็นเพราะขอนแก่น เป็นเมืองหลักในภูมิภาคและยังมีสถาบันอุดมศึกษาขนาดใหญ่อีกด้วย
    นครราชสีมา สรุปภาพรวมตลาด ยังคงขายได้ไม่ได้เงียบอย่างที่คิด ส่วนใหญ่สินค้าที่ขายได้จะเป็น บ้านแฝดชั้นเดียวราคา 2-3 ล้านบาท และจากการสังเกตที่ขายได้จะเป็น ผู้ประกอบการในพื้นที่ และทางโครงการที่มีผู้สนใจซื้อมักต้องมีระบบประปา ถ้าโครงการไหนยังเป็นน้ำบาดาล ก็จะมีคนสนใจค่อนข้างน้อย
     อีสานใต้: บุรีรัมย์ สุรินทร์ สถานการณ์ค่อนข้าง “แห้งแล้ง” ตามสภาพภูมิประเทศ พอมีโครงการเปิดใหม่จำนวนเล็กน้อยที่จังหวัดสุรินทร์ที่เป็นจังหวัดใหญ่ แต่จังหวัดอื่นๆ  ทางอีสานใต้ ยังไม่พบโครงการใหม่ ราคาที่อยู่อาศัยก็แทบไม่มีการปรับตัวขึ้นแต่อย่างใด
    อุดร-หนองคาย ซึ่งเป็นจังหวัดในภาคอีสานตอนบนและเชื่อมต่อกับประเทศลาว และอาจรวมถึงมุกดาหาร ก็ค่อนข้าง “ซึมเศร้า” เพราะด่านต่างๆ ที่ผ่านไปทางลาวปิดไปทั้งหมด ทำให้การท่องเที่ยวระหว่างองประเทศแทบ
ไม่เกิดขึ้น มีเพียงการค้าขายชายแดน  ทำให้อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เช่น ศูนย์การค้าได้รับผลกระทบเป็นอย่างมากเช่นกัน

“ภาคใต้”
    หาดใหญ่ โครงการโดยส่วนใหญ่เงียบ ที่เห็นได้ชัดคือ โครงการหลายๆโครงการที่เปิดตัวมาก่อนหน้านี้ แทบจะไม่พัฒนาโครงการเพิ่ม โครงการส่วนใหญ่จะสร้างบ้านจำนวนไม่มาก แต่มีโครงการอาคารชุดบางแห่งยังขายได้ดี เพราะราคาเริ่มต้น 1.9 ล้านบาท เหมาะกับนักลงทุน 
    ภูเก็ต พบ โครงการเปิดใหม่ 3 โครงการ เป็นลักษณะอสังหาริมทรัพย์ เพื่อการพักผ่อน ตากอากาศ ราคาขาย 11.850-15.943 ล้านบาท ผลกระทบจากไวรัสโควิด-19 ยอดขายยังไม่กระเตื้องขึ้น และมีบางโครงการหยุดการขาย เพื่อรอสถานการณ์ดีขึ้นก่อน หยุดการก่อสร้างชั่วคราว ภาคการท่องเที่ยวเงียบเชียบ ไม่คักคัก นักท่องเที่ยวชาวต่างชาติหายแทบหมด บริเวณหาดป่าตองก็เงียบมาก แต่ก็มีนักท่องเที่ยวภายในประเทศชาวไทยที่เดินทางไปเที่ยวภูเก็ต เนื่องจากค่าที่พัก ค่าเดินทาง ค่าบริการจับจ่ายใช้สอยราคาถูกลง โรงแรมที่พักส่วนใหญ่เป็นนักท่องเที่ยวชาวไทยเกิน 90% อีก 10% เป็นนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติอยู่อาศัยในจังหวัดภูเก็ต
    กระบี่-พังงา สถานการณ์เงียบเหงามาก โดยเฉพาะการท่องเที่ยว ยกเว้นในกลุ่มคนไทยในประเทศหรือคนต่างประเทศที่อาศัยอยู่ในไทย ตามเกาะต่างๆ เช่น เกาะศรีบายอ เกาะพีพีก็ไม่ค่อยมีผู้คนไปเที่ยวมากนัก สถานการณ์ที่กระบี่ก็คล้ายๆ กับที่พังงา แต่ทั้งสองแห่งนี้อาจจะตกต่ำมากกว่า ตลาดที่อยู่อาศัยไม่ได้เกิดขึ้นใหม่ในช่วงนี้
   

 จากการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทยยังพบว่าในภูมิภาคทั่วประเทศไทยยังมีหน่วยขายที่อยู่อาศัยรอคนมาซื้ออยู่ 150,000 หน่วย และในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลอีก 226,000 หน่วย  แสดงว่าตลาดภูมิภาคเป็นตลาดเล็กและค่อนข้างกระจัดกระจาย  ยิ่งไม่มีการท่องเที่ยว ก็ยิ่งไม่มีโอกาสที่จะขยายตัวมากนัก  คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะกลับมาฟื้นตัวในปี 2565-2566 หลังการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ การท่องเที่ยว