อสังหาฯ ช้ำใน! ต้นทุนพุ่ง ทุกข์ซ้ำแคมป์ปิด ก่อสร้างชะงัก แบกดอกเบี้ยบาน

• ภายใต้คำสั่ง ปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง ให้หยุดงานก่อสร้าง ห้ามการเดินทาง และเคลื่อนย้ายแรงงาน กำหนดระยะเวลาอย่างน้อย 30 วัน
• นายกสมาคมอสังหาฯ ยอมรับขณะนี้ ธุรกิจอสังหาฯ ต้นทุนเพิ่มขึ้นแทบทุกด้าน อีกทั้งปลายทางที่เป็นรายรับเองก็กำลังน็อก
• มาตรการรัฐ เช่น กระตุ้นการโอน ภาษีการโอน ล้วนใช้ไม่ได้ผล เพราะคนลังเลที่จะซื้อบ้าน

"ถึงรัฐบาลจะไม่ได้ล็อกดาวน์ธุรกิจก่อสร้าง แต่คนในภาคธุรกิจนี้ก็ต้องล็อกตัวเอง เพราะปิดทั้งแคมป์"

ทั้งนี้ ภายใต้คำสั่ง "ปิดแคมป์คนงานก่อสร้าง" ที่ประกาศลงราชกิจจานุเบกษา มีคำสั่งให้หยุดงานก่อสร้าง ห้ามการเดินทาง และเคลื่อนย้ายแรงงาน โดยกำหนดระยะเวลาอย่างน้อย 30 วัน

ล่าสุดข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลโควิด-19 ณ วันที่ 27 มิถุนายน 2564 พบคลัสเตอร์แคมป์ที่พักคนงานอีก 2 แห่ง คือ 1) ย่านเทียมร่วมมิตร และ 2) ซอยรุ่งประชา จากคลัสเตอร์เฝ้าระวังสูงสุด เฉพาะแคมป์ที่พักคนงานและก่อสร้าง รวม 38 คลัสเตอร์

คำถาม คือ การปิดแคมป์ก่อสร้าง 30 วันนี้ มีมาตรการอะไรนอกเหนือจาก Bubble and Seal หรือไม่?

เพราะการ "ปิดแคมป์คนงาน" และ "หยุดก่อสร้าง" นั้นส่งผลกระทบไม่น้อยเลยทีเดียว!!

ธุรกิจอสังหาฯ ทุกข์ซ้ำทุกข์ซ้อน!!

"การที่แคมป์ก่อสร้างหยุด... ถ้าเป็นลูกค้าคอนโดมิเนียมมีแววขอเลิกโอนอยู่แล้ว เขามองว่า 'สร้างช้าไม่โอน!' หากไปถึงขั้นฟ้อง สคบ. ยิ่งหนักเลยทีนี้"

พรนริศ ชวนไชยสิทธิ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัทในกลุ่มบ้านพรไพลิน ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ความเห็นกับ "ผู้เขียน" หลังสะท้อนมาตรการ Bubble and Seal ซึ่งใช้กับ "แคมป์คนงาน" ที่ส่อแววจะแก้ไม่ถูกจุด โดยยอมรับว่า การแพร่ระบาดโควิด-19 เฟส 3 ทำเอาธุรกิจอสังหาฯ น็อกเลยทีเดียว เพราะจากที่ประมาณการสัก 3-4 เดือนนี้จะได้เงินเข้ามาใช้หนี้บ้าง ก็กลับกลายเป็นว่าลูกค้าไม่โอน ทีนี้พอจะขายสินค้าใหม่ก็ต้องจ่ายเงินค่าขายอีก ตั้งแต่ค่าสำนักงานขาย ค่าโฆษณา พันกันชนิดที่ว่า "น็อก"

หากย้อนไปดูภาพงวดครึ่งปีแรก 2564 จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC) เห็นได้ว่า มูลค่าหน่วยโอนกรรมสิทธิ์รวมปี 2564 ประมาณ 188,716 หน่วย ลดลง -4.0% และมูลค่าลดลง -1.4% อยู่ที่ 604,800 ล้านบาท

หนทางแก้ คือ ต้องทำให้ "แคมป์คนงาน" กลับมาเปิดใหม่อีกครั้งให้ได้

แต่ทีนี้... "ปัญหาสำคัญ" ไม่ใช่แค่การเปิดโครงการล่าช้า แต่เป็น "ปิด" ต่างหาก!!

หมายความว่าอย่างไร?

สั้นๆ คือ สร้างไปแล้ว...แต่ไม่จบ เพราะแคมป์ปิด

"แคมป์คนงานปิด ต้นทุนสินค้าพุ่ง ไม่เพียงเท่านั้น...ต้นทุนดอกเบี้ยก็ขึ้น เพราะขายช้าดอกเบี้ยกิน"

ภายใต้สภาวะที่กลืนไม่เข้าคายไม่ออกนี้ นายกสมาคมอสังหาฯ ยังชี้ให้เห็นฉากทัศน์อันเลวร้ายอีกว่า ณ ขณะนี้ ต้นทุนธุรกิจอสังหาฯ แทบทุกด้านเพิ่มขึ้น อีกทั้งปลายทางที่เป็นรายรับเองก็กำลังน็อก เพราะธนาคารเข้มงวด กำลังซื้อของประชาชนไม่มี ทำให้ยอดขายใหม่ไม่เกิด เมื่อรวม 3 อย่างที่ว่านี้ นั่นคือ ต้นทุนขึ้น, รายรับตก แล้วแคมป์ยังหยุดอีก ขณะเดียวกัน ต้นทุน Overhead หรือ "ค่าโสหุ้ย" ซึ่งเป็นต้นทุนที่ไม่ใช่วัตถุดิบโดยตรง อย่างเช่น หลายๆ บริษัทมีพนักงานจำนวนมาก แต่ว่ายอดขายตก ภาพที่จะเกิดขึ้นก็คือ การ Lay Off หรือ "เลิกจ้าง" คำสั้นๆ ที่เจ็บถึงทรวงของบรรดาพนักงานกินเงินเดือนทั้งหลาย...

ทั้งนี้ EIC ประเมินว่า อัตราการว่างงาน ณ สิ้นเดือนมีนาคม 2564 มีการขยายตัว 1.96% ซึ่งมาก่อนการระบาดระลอกใหม่ช่วงเดือนเมษายน จึงคาดว่าในไตรมาส 2 ผลกระทบจากการว่างงานจะรุนแรงขึ้น

ซึ่งจากการประเมินด้านบนนั้น เมื่อเทียบกับตัวเลขปีที่ผ่านมา ก็คาดว่า ไตรมาส 3 เอง อัตราการว่างงานก็น่าจะยังคงรุนแรงไม่ต่างกันนัก

แล้ว "ต้นทุน" ที่ว่าพุ่งๆ พุ่งมากแค่ไหน?

คำตอบเบื้องต้น คือ ต้นทุนที่พุ่งขึ้นนั้น พุ่งชนิดที่ว่าเป็น "อุปสรรค" อีกตัวหนึ่งที่ทำให้ธุรกิจอสังหาฯ หน้ามืดทีเดียว!

"ราคาโลหะขึ้นสูง ไม่ใช่แค่เหล็กอย่างเดียว แต่อะลูมิเนียมก็ขึ้น ตอนนี้เหล็กปลายทางที่เป็นเหล็กเส้นขึ้นมาเยอะเกือบเท่าตัว ผู้รับเหมาที่ประมูลไปแล้ว...หงายท้องเลย"

จาก "ราคาประมูล" กับตอนนี้ต่างกันแค่ไหน?

นายกสมาคมอสังหาฯ ให้ "คำตอบ" ว่า ตอนประมูลกิโลกรัมละ 10 กว่าบาท แต่ตอนนี้ราคาดีดมาจนจะ 20 บาทแล้ว ส่วนหากถามว่า "แล้วต้นทุนที่ว่านี้จะมีผลต่อราคาไหม?" อยากบอกว่า ราคาขายปรับได้ แต่ต้นทุนก่อสร้างที่ประมูลไปแล้วนี่น็อกเลย!!

หากยังไม่เข้าใจ...ขออธิบายอีกครั้ง!

"ผู้รับเหมาตอนที่เขาประมูลไปแล้ว สมมติราคาอยู่ที่ตารางเมตรละ 12,000 บาท แต่พอเหล็กราคาขึ้นมา ต้นทุนก็จะเพิ่มขึ้นไป 13,000 บาท แบบนี้ 'มันเจ๊งแล้วครับ' แล้วการที่อะลูมิเนียมขึ้นราคา ก็หมายถึงว่า วงกบประตู-หน้าต่าง ก็ขึ้นราคาด้วย อย่างราคาทองแดงขึ้นมาเท่ากว่า ทั้งๆ ที่เมื่อก่อนราคากิโลกรัมละ 130 บาท แต่ราคาตอนนี้ขึ้นมาอยู่ที่ 300 บาท"

ขอย้ำ! อย่าแก้แค่จุดเดียว ต้องแก้ทั้งหมด

นายกสมาคมอสังหาฯ บอกกับ "ผู้เขียน" ว่า ขณะนี้คอนโดมิเนียมมีสต๊อกเหลือมากที่สุด แล้วก็ขายไม่ค่อยออก แม้ว่าผลจากการที่ลูกค้าต่างชาติจะมีส่วนนิดหน่อย ซึ่งไม่ใช่ปัญหาใหญ่ เพราะลูกค้าต่างชาติซื้อได้ 49% แต่เป็นผลจากกำลังซื้อของคนไทยเองด้วย

"ปัญหาหลัก คือ ธนาคารที่อนุมัติปล่อยกู้สินเชื่อยากมาก แล้วก็ส่วนใหญ่ ณ ขณะนี้ หลายอาชีพเสี่ยงหมด ธนาคารก็ไม่ค่อยให้ แม้ธนาคารจะมีเงินเยอะ แต่ก็พิจารณาการปล่อยสินเชื่อเข้มงวด...ก็เลยไปกันไม่ค่อยได้"

สอดคล้องกับ ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคาร และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) เคยประเมินไว้ว่า ทิศทางของสินเชื่อของปีนี้ (2564) น่าจะมีทิศทางที่ทรงๆ ตัว ดังนั้นพอมาดูในเรื่องของทิศทาง "ตลาดสินเชื่อ" ก็ยังมีทิศทางที่ยังไปได้ แต่ถ้าดูจากตัวเลขจะเห็นว่า สินเชื่อปล่อยใหม่ในปี 2561 เคยสูงถึง 700,000 ล้านบาท ก็ลดลงมาเหลือ 600,000 กว่าล้านบาท ในปี 2562-2563 ตรงนี้เป็นตัวเงินที่สะท้อนกลับไปที่ภาคอสังหาริมทรัพย์ลดลง ตลาดการเงินที่อยู่อาศัยก็ต้องปรับลดลงด้วย

ยิ่งช่วงหลังที่สถาบันการเงินเข้มงวดในการปล่อย "สินเชื่อที่อยู่อาศัย" มากขึ้น อันมีความเสี่ยงมาจากรายได้และกำลังซื้อที่ลดลง ก็เห็นได้ว่า Rejection Rate หรือ "ยอดการปฏิเสธสินเชื่อ" นั้นสูงขึ้น

ขณะเดียวกัน นายกสมาคมอสังหาฯ ก็มองว่า ธุรกิจอสังหาฯ ในต่างจังหวัดยังพอไปได้ แต่เน้นแนวราบ ซึ่งขณะนี้ก็เริ่มมีปริมาณมากเกินไปแล้ว เพราะตอนลงมือสร้าง ก็สร้างเกินไป พอการซื้อขยับไม่ทันก็จะเริ่มสต๊อกล้น

"ตอนนี้ไม่รู้จะช่วยกันอย่างไรเลย ของใหม่ไม่กล้าเปิด ของเก่าก็สร้างไม่เสร็จ เพราะแคมป์คนงานปิดไป (เบื้องต้น 30 วัน) สินเชื่อก็ไม่ให้..."

หากถามว่า "ขณะนี้ยอดปฏิเสธสินเชื่อมากแค่ไหน?" นายกสมาคมอสังหาฯ ให้คำตอบว่า ยอดปฏิเสธสินเชื่อก็จะแล้วแต่กลุ่มเป้าหมายของผู้ค้า ถ้าเป็นกลุ่มพรีเมียม 4-5 ดาว ตารางเมตรละ 300,000-400,000 บาท ไม่ค่อยมีปัญหา แต่ 200,000 บาทนี่ก็เยอะ หมายความว่า ตัวบ้านราคา 5-10 ล้านบาท ยังพอไปได้ ซึ่งคำว่าพอไปได้ คือ ลูกค้าจอง ลูกค้าผ่อน แต่โอนไม่รู้...

"มาตรการรัฐมันเดี้ยงไปแล้ว!!"

นายกสมาคมอสังหาฯ ทิ้งท้ายกับ "ผู้เขียน" ว่า มาตรการต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการกระตุ้นการโอน ภาษีการโอน ล้วนใช้ไม่ได้แล้ว เพราะคนลังเลที่จะซื้อบ้าน หากแนวโน้มเกิดสานยาว ดีไม่ดี เอาลงไม่ได้ การแพร่ระบาดโควิด-19 เฟส 4 แทรกเข้าเลยที่อาจมาจากการเปิดประเทศ ก็เข้าใจว่าไม่เปิดไม่ได้ คนจะอดตายกันแล้ว แต่ถ้าระบบการกักตัวดีก็แล้วไป

สำหรับธุรกิจอสังหาฯ ในเวลานี้ เสมือนอยู่ท่ามกลางมรสุม ทั้งที่เป็นวิกฤติเก่าอย่างต้นทุนวัตถุดิบก่อสร้าง ไปจนถึงการฟื้นกำลังซื้อที่ส่งผลต่อการปฏิเสธสินเชื่อของธนาคาร ผสมปนเปกับวิกฤติใหม่อย่างการปิดแคมป์คนงานที่ทำให้การก่อสร้างชะงักงัน... ของเก่าขายไม่หมด ของใหม่เปิดไม่ได้ "คนขายบ้าน" ก็ทำได้แต่แบกดอกเบี้ยบานตะไท

หนทางเดียวที่จะฟื้นตัวได้ตอนนี้ มีแต่...รัฐบาลต้องจบเฟส 3 นี้โดยเร็ว ทำให้แคมป์ก่อสร้างกลับมาเปิดใหม่ได้ แล้วก็อย่าลืมปัญหา "ราคาโลหะแพง" ที่ไม่ใช่เพิ่งเกิดตอนนี้ แต่เคยมีเสียงสะท้อนมาแล้วจากภาคอุตสาหกรรมอื่นๆ ขอย้ำ! อย่าแก้แค่จุดเดียว ต้องแก้ทั้งหมด.