กรณี “แอชตัน อโศก” อาจทำให้การซื้อคอนโดมิเนียมเปลี่ยนไป


05 / 08 / 2021

ที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ แนะ กรณีแอสตัน อโศก อาจทำให้การซื้อคอนโดมิเนียมโดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้าใต้ดินเปลี่ยนไป เพราะมีสิ่งที่ต้องพิจารณาก่อนการตัดสินใจซื้อ หรือ ขาย เข้ามาเพิ่ม

จากกรณีศาลปกครองกลางมีคำพิพากษาเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างโครงการ "แอชตัน อโศก" คอนโดฯหรูของบริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) เรื่องของทางเข้าออกโครงการ  นิวมีเดีย พีพีทีวี ช่อง 36 มีโอกาสพูดคุยกับ คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟีนิกซ์ พร็อเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอน ซัลเทนซี่ จำกัด ถึงกรณีดังกล่าวจะมีผลต่ออสังหาริมทรัพย์อย่างไรบ้าง

มีผลในแง่ความวิตักกังวลของผู้ซื้อมากกว่า คือ "เริ่มไม่มั่นใจ"

คุณสุรเชษฐ  เล่าให้ฟังว่า หากย้อนดูสมัยก่อนช่วง 4-5 ปีที่แล้ว จะคุ้นเคยกับการยกเลิกการก่อสร้างโครงการที่อยู่อาศัยต่างๆ จากประเด็นเรื่อ  ไม่ผ่าน  EIA (EIA ย่อมาจาก Environmental Impact Assessment Report หรือการทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม) หลังจากนั้นก็เริ่มเห็นผู้ประกอบการ ขึ้นป้ายโฆษณาชัดเจนว่า โครงการนี้ผ่านการรับรองจาก EIA แล้ว ตามสื่อต่างๆ ก่อนที่จะเปิดขาย เพื่อสร้างความมั่นใจ

จากกรณีของ "แอชตัน อโศก" ก็เชื่อว่าจะได้เห็นการโฆษณา ในลักษณะที่ว่า โครงการนี้ติดทางสาธารณะ แบบ 100% ไม่ผ่านที่ดินใครเพื่อสร้างความมั่นใจให้ผู้ซื้อ ในอนาคตเช่นกัน

ผู้ซื้อเองก็อาจจะมีคำถามก่อนการตัดสินใจซื้อคอนโดสักแห่ง โครงการนี้ติดทางสาธารณะ 100%  หรือไม่ ติดซอย ติดถนน หรือเปล่า ถ้าติด ก็มั่นใจ  แต่ถ้าไม่ก็อาจจะเกิดความลังเล เพราะว่าขนาดโครงการระดับใหญ่ขนาดนี้ มูลค่าสูงถึง  6,400 ล้านบาท  ยังมีปัญหาแบบนี้ได้ 

 

โครงการตามแนว "รถไฟฟ้าใต้ดิน" ที่ต้องพิจารณาเป็นพิเศษ

ขณะเดียวกัน คุณสุรเชษฐ  กล่าวว่า  จากกรณีดังกล่าวทำให้ ต้องหันมาพิจารณาโครงการที่อยู่ในแนว รถไฟฟ้าใต้ดิน อาจจะเกิดปัญหาในลักษณะเดียวกันมากกว่าทำเลอื่นๆ เพราะโครงการรถไฟฟ้าใต้ดิน การเวนคืนใต้ดินไม่สามารถมองไม่เห็นได้ ซึ่งปัจจุบันโครงการในแนวเส้นทางนี้ มีตั้งแต่  หัวลำโพง  ถนนพระราม 4  ถนนรัชดา อโศก ถนนรัชภิเษก ถนนพระรามเก้า ไปจนถึงถนนลาดพร้าว น่าจะเป็นพื้นที่ที่ต้องระวัง มีความเป็นไปได้ที่จะเกิดเคสเดียวกั

แต่คงไม่ใช่ทุกโครงการที่จะเกิดแบบนี้ เพราะที่ดินบางแปลงก่อนที่จะมีการสร้างคอนโดมิเนียม จะดำเนินการ "จดภาระจำยอม" เพื่อใช้ทาง ซึ่งต้องเป็นการตกลงกันระหว่างเจ้าของที่ดินทั้งสองฝ่าย และต้องทำเป็นหนังสือ ไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ รวมถึงการเวนคืน ที่ดิน เพื่อให้เป็นทางเข้าออก มากกว่า 12  เมตร ก่อนที่ทางบริษัทอสังหาริมทรัพย์จะซื้อมาลงทุนทำโครงการ

ซึ่งในส่วนของแนวเส้นรถไฟฟ้าใต้ดิน ช่วงถนนรัชดาภิเษก ถนนลาดพร้าว ก็ยังคงมีที่ดินอีกหลายแปลงเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการ รวมถึงฝั่งรถไฟฟ้าใต้ดินที่ขยายออกไป เช่น สายสีส้ม ผ่านไปทางถนนรามคำแหง ก็อาจจะมีบางเคสที่ก่อสร้างในลักษณะคล้ายๆ  แต่เชื่อว่าไม่มีปัญหา เพราะตั้งแต่กรณีการฟ้องร้องเกิดขึ้นและเป็นที่รับรู้ในวงการอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ช่วงปี 2561 ดังนั้นโครงการเหล่านี้ที่เปิดขายหลังปี 2561 เชื่อว่าไม่น่าจะมีกรณีแบบนี้เกิดขึ้นอีก

สำหรับ "แอชตัน อโศก" เป็นโครงการอาคารชุด 51 ชั้น  จำนวน 666 ยูนิต มูลค่าโครงการกว่า 6,400 ล้านบาท เปิดตัวในปี 2558 ซึ่งเป็นที่สนใจมากในยุคคนั้น ซึ่งแบรนด์แอชตัน ขึ้นชื่อว่าสวย ทันสมัย ทำเลที่ตั้ง รูปลักษณ์ภายนอกโดดเด่น ราคาเปิดตัวต่อตารางเมตรอยู่ที่ 200,000 บาท ถือว่าสูงมาก และขายหมด 100% ขณะที่ต่อมาราคาดีดตัวขึ้นไปแตะถึงตารางเมตรละ 300,000 บาท 

ด้วยทำเลที่ตั้งที่ครบสมบูรณ์ ราคาก็ยังคงไปต่อได้เรื่อยๆ เพราะไม่มีโครงกการใดที่รูปลักษณ์โดดเด่นเท่านี้แล้ว โดยเฉพาะจุดเด่นที่ห้องมุมกระจกโค้ง ซึ่งหาไม่ได้แล้ว บางห้องมีการซื้อขายกันถึง  7 รอบ แต่ช่วงที่มีคดีความแรกๆ ก็เริ่มมีการคืนห้องออกไปบ้างจนถึงปัจจุบัน มีการโอนห้องชุดแล้ว 87% มูลค่ากว่า 5,639 ล้านบาท มีผู้พักอาศัย  578 ครัวเรือน แบ่งเป็นคนไทย 438 ราย และลูกค้าต่างชาติ 140 รายจากทั้งสิ้น 20 ประเทศ ปัจจุบันโครงการยังเหลือขายมูลค่า 842 ล้านบาท หรือคิดเป็นมูลค่า 2.48% ของมูลค่าโครงการเหลือขายทั้งหมด 33,973 ล้านบาท 

 

อย่างไรก็ตาม คุณสุรเชษฐ ให้คำแนะนำในตอนท้ายว่า สำหรับผู้ที่กำลังตัดสินใจซื้อคอนโด ปัจจัยความชัดเจนเรื่องทางเข้าออก  เป็นสิ่งที่ต้องนำมาพิจารณาก่อนตัดสินใจต่อจากนี้ ขณะที่ผู้ประกอบก็ต้องสร้างความมั่นใจให้ลูกค้า เช่น ระบุให้ชัดเจนเพิ่มเข้ามาในคำอธิบายการขาย ว่า โครงการติดทางสาธารณะประโยชน์ 100%   

ผู้ซื้อต้องไม่ลืมถาม และผู้ขายต้องสร้างความมั่นใจ พิสูจน์ให้ได้ว่าติดทางสาธารณะประโยชน์ 100% จริงๆ 

 

 

 

เว็บไซต์อ้างอิง : pptvhd36

ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย

รายการ