ที่ดินแปลงหัวมุม ใช่ว่าจะราคาดีกว่าเสมอไป ระวังไว้ก่อนซื้อ-ขายที่ดินแปลงมุม

ระวัง ก่อนลงทุนที่ดินแปลงมุมต้องรู้ ใช่ว่าจะดีกว่าเสมอไป!

            หากให้เลือกลงทุนในที่ดินระหว่างที่ิดินแปลงมุม กับ ที่ดินติดถนนด้านเดียว ที่ดินแปลงมุมฟังดูดีกว่าเพราะติดเส้นทางสัญจรตั้ง 2 ทาง แต่ในความเป็นจริงแล้ว ที่ดินแปลงมุมนั้นมีข้อกฎหมายที่ดิน กฎหมายอาคารเกี่ยวข้องเพิ่มขึ้น ทำให้ที่ดินแปลงมุมบางกรณีขายไม่ออก ราคาตก นำไปพัฒนาอาคารไม่ได้! ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น เราต้องระวังอะไรบ้าง และมีวิธีแก้ปัญหาอย่างไร หาคำตอบได้ที่นี่

แน่นอนว่าหากจะซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์แปลงเล็กๆ สำหรัับการค้าขายทั่วไป ที่ดินหัวมุมติดถนน 2 ข้างย่อมต้องมีราคาแพงกว่าอยู่แล้ว เพราะเป็นทำเลที่มีการสัญจรไปมามาก แต่หากต้องการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ ไม่ว่าจะเป็น การพัฒนาอะพาร์ตเมนต์ คอนโดมิเนียม ทั้งคอนโดสูงไม่เกิน 8 ชั้น Condo Low-rise หรือ Condo High-rise ที่สูงมากกว่า 8 ชั้น ซึ่งเข้าข่ายเป็นอาคารขนาดใหญ่ อาคารสูง/อาคารขนาดใหญ่พิเศษ แล้วล่ะก็ ที่ดินแปลงหัวมุม ใช่ว่าจะราคาที่ดี กว่าเสมอไป?

ไม่ใช่แค่ว่า ที่ดินราคาถูก ทำเลดี แล้วจะจบนะ

ต้องเช็คด้วยว่าที่ดินที่ดูอยู่นั้น

1. ที่ดินมีหน้ากว้างติดถนนพอไหม?

จากกฏกระทรวงฉบับที่ 7 ข้อ 8 “แนวศูนย์กลางปากทางเข้าออกของรถยนต์ต้องห่างจากจุดเริ่มต้น โครงหรือหักมุมของขอบทางร่วมหรือขอบทางแยกสาธารณะ ไม่น้อยกว่า 20 เมตร” หมายความว่าที่ดินต้องมีหน้ากว้างมากกว่า 20 เมตรแน่นอน มิเช่นนั้นจะไม่มีทางเข้าออก

หากนำที่ดินนั้นมาพัฒนาเป็นอาคารพาณิชย์ติดถนน ไม่ต้องมีทางเข้า-ออก สำหรับเข้าที่ดินลึก ๆ แล้วก็ไม่มีปัญหาอะไร แต่หากต้องการนำที่ดินไปพัฒนาเป็นโครงการอสังหาฯ ที่ต้องมีทางเข้าออกไปใช้ประโยชน์ด้านในแล้วล่ะก็ หากหน้ากว้างไม่เพียงพอก็ต้องไปซื้อที่ดินเพิ่มจึงจะสร้างทางเข้า-ออกได้ ในส่วนนี้ก็ต้องคำนวณว่าคุ้มค่าหรือไม่

2. ระวัง ที่ดินแปลงมุม อาจสร้างอาคารได้พื้นที่น้อยกว่า เตี้ยกว่าที่ดินแปลงอื่น

สมมุติว่ามีที่ดิน 2 แปลง ขนาดแปลงละ 2 ไร่ อยู่ติดกันในทำเลดีมาก ติดถนนใหญ่กว้าง 18 เมตร หน้ากว้างที่ดิน 25 เมตรทั้งคู่ (ไม่ต้องกังวลเรื่องระยะสำหรับทำทางเข้าออก) ต้องการซื้อที่ดินเพื่อนำไปพัฒนา อาคารขนาดใหญ่พิเศษ (พื้นที่อาคารตั้งแต่ 10,000 ตร.ม.) ขึ้นไป  โดยที่ดิน 2 แปลงนี้ต่างกันตรงที่ว่า แปลงแรกเป็นแปลงหัวมุม ติดถนนซอยกว้าง 3 เมตร
ถ้ามีคนเสนอขายที่ดินราคาเท่ากัน จะซื้อแปลงไหนดี?

ฟังดูเหมือนแปลงหัวมุมดูดีกว่าเลยใช่ไหมคะ? เพราะติดถนนซอยที่เป็นทางสัญจรไปมาด้วย

แต่ในความเป็นจริงอาจไม่เป็นเช่นนั้น มาดูกันว่าทำไม

เพราะมูลค่าของที่ดิน ขึ้นอยู่กับ ศักภาพของที่ดินแปลงนั้น ๆ

ก่อนอื่นเรามาดูศักยภาพของที่ดินแปลงที่ติดถนนด้านเดียวก่อน ว่าจะสามารถสร้างอาคารได้สูงขนาดไหน? (กรณีที่ยังไม่พิจารณาข้อจำกัดสีผังเมือง)

ที่ดินติดถนนด้านเดียว

ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 44

“ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบวัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด”

ถนนหน้าที่ดินกว้าง 18 เมตร + ระยะร่น 6 เมตรหน้าที่ดิน รวมเป็น 24 เมตร หมายความว่าในระยะนี้จะสามารถสร้างอาคารได้สูง 2 เท่าของระยะราบ (2 x 24) = 48 เมตร (ประมาณ 16 ชั้น )

และหากมีระยะร่นมากกว่านี้ก็จะสามารถสร้างอาคารสูงกว่านี้ได้ด้วย

หากไม่ติดข้อจำกัดพื้นที่สีผังเมือง และค่า FAR OSR จะสามารถสร้างอาคารได้สูง 48 เมตรทั้งอาคาร!

ที่ดินแปลงมุม

สำหรับที่ดินแปลงมุมแล้ว จะมีข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องเพิ่มขึ้นมา

ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ข้อ46

"อาคารหลังเดียวกันซึ่งอยู่ที่มุมถนนสาธารณะสองสายขนาดไม่เท่ากัน ความสูงของอาคาร ณ จุดใดต้องไม่เกินสองเท่าของระยะราบที่ใกล้ที่สุด จากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวเขตถนนสาธารณะด้านตรงข้ามของสายที่กว้างกว่า และความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่แคบกว่าต้องไม่เกิน 60 เมตร
สำหรับอาคารซึ่งเป็นห้องแถวหรือตึกแถว ความยาวของอาคารตามแนวถนนสาธารณะที่แคบกว่าต้องไม่เกิน 15 เมตร "

หมายความว่าที่ดินแปลงหัวมุมนี้ จะสร้างอาคารได้สูง 48 เมตรแค่ช่วงระยะ 60 เมตรแรกเท่านั้น หลักจากนั้นต้องคำนวณความสูงตามความกว้างถนนซอยด้านข้าง

ถนนซอยกว้าง 3 เมตร + ระยะร่น 6 เมตร = 9 เมตร

สร้างได้สูง 2 เท่าของระยะราบ = 18 เมตร (ประมาณ 6 ชั้น)

เมื่อเทียบกับที่ดินแปลงข้าง ๆที่ไม่ใช่แปลงหัวมุม จะสร้างได้สูง 48 เมตร ตลอดแนว (หากไม่ขัดกับกฎหมายอาคารข้ออื่น ๆ เช่น ข้อจำกัดด้านสีผังเมือง FAR ที่กำหนดพื้นที่อาคารสูงสุดที่สามารถสร้างได้)

กลายเป็นว่าที่ดินแปลงหัวมุม สร้างอาคารได้พื้นที่น้อยกว่าที่ดินแปลงติดถนนด้านเดียว!

แต่ ไม่ได้หมายความว่าที่ดินแปลงมุม จะด้อยกว่า ที่ดินแปลงติดถนนด้านเดียว

เพราะในความเป็นจริงต้องพิจารณาศักยภาพด้านการตลาด ถ้าเป็นที่ดินแปลงมุมแล้วเดินทางสะดวกกว่า สวยกว่า ก็อาจจะมีศักยภาพมากกว่า รวมถึงข้อกฎหมายอื่น ๆ เช่น หากที่ดินทำเลนั้นมีข้อจำกัดด้านสีผังเมือง หรือ พื้นที่ห้ามก่อสร้าง ทำให้ไม่สามารถพัฒนาอาคารได้สูงสุดตามกฎหมายอาคาร เช่น ตามกฎหมายผังเมืองสามารถพัฒนาอาคารได้ต่ำกว่า 10,000 ตร.ม. ข้อจำกัดด้านที่ดินแปลงมุมนี้ก็อาจไม่มีผล เพราะสุดท้ายแล้วก็ไม่สามารถพัฒนาอาคารได้ใหญ่ขนาดนั้นอยู่ดี

เนื่องจากที่ดิน 1 แปลงมีศักยภาพที่หลากหลาย สามารถนำไปรวม แบ่งขาย หรือไปพัฒนาได้หลายรูปแบบ การพัฒนาที่ดินจึงต้องอาศัยการศึกษาข้อมูลหลายแหล่ง ไม่ว่าจะเป็นศักยภาพทำเล การตลาด กฎหมายที่เกี่ยวข้อง