หลังจากเปิดเมือง อสังหาฯ เริ่มแข่งขันเปิดตัวคอนโดใหม่ตั้งแต่ไตรมาส 4/2564 หลายคนมองว่าจะมีผลทำให้ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้า ใน กทม.-ปริมณฑล ขยับตัวหลังจากเจอผลกระทบโควิด 2 ปี (2563-2564) หรือไม่ แล้วปี 2565 จะเป็นอย่างไรต่อไป
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) ในฐานะที่สำรวจราคาที่ดินมาอย่างต่อเนื่องในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ให้ความเห็นต่อกรณีนี้ไว้ว่าการ “แข่งเดือด” ของการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ได้เป็นเครื่องชี้ว่าราคาที่ดินจะขยับ ทั้งนี้เพราะในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี 2564 แทบจะไม่ค่อยมีการเปิดตัวเลย การเปิดตัวในไตรมาสที่ 4 จึงเป็นเพียงการเปิดชดเชยโครงการที่ควรจะเปิดในช่วงก่อนหน้านี้
จะเห็นได้ว่าอสังหาริมทรัพย์เปิดใหม่เดือนพฤศจิกายนทำสถิตินิวไฮ โดยเปิดตัวถึง 49 โครงการ จำนวน 11,051 หน่วย มูลค่าการพัฒนาโครงการรวม 54,071 ล้านบาท แต่คาดเดือนธันวาคม จะเปิดตัวน้อยลง โดยรวมแล้วในปี 2564 ดร.โสภณคาดว่าจะมีการเปิดตัวโครงการทั้งหมดประมาณ 60,000 หน่วย รวมมูลค่าประมาณ 270,000 ล้านบาท ตกเป็นเงินหน่วยละ 4.5 ล้านบาท และเมื่อเทียบกับปี 2563 ที่เปิดตัวประมาณ 73,000 หน่วย ยังถือว่าเปิดตัวลดลงไปถึง 18% ในปี 2565 สถานการณ์น่าจะค่อยๆ ดีขึ้น แต่โดยที่การท่องเที่ยวจากต่างประเทศยังจำกัด โอกาสที่จะพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก คงยังไม่เกิดขึ้น
ส่วนราคาที่ดินก็ยังขยับตัวมากสวนทางกับการหดตัวของตลาดที่อยู่อาศัยโดยราคาที่ดินในปี 2564 คาดว่าขยับตัวสูงขึ้นกว่าปี 2563 ราว 4.7% แต่ก็ยังเพิ่มขึ้นน้อยกว่าช่วงปี 2562-2563 ที่เพิ่มขึ้น 6.5% ทั้งนี้ในปี 2563 ผู้ประกอบการยอมลดราคาที่อยู่อาศัยในมือลงไปประมาณ 7% เพื่อเป็นการระบายสินค้าคงค้างให้ขายออกไปให้ได้ ส่วนในปี 2564 ราคาที่ดินก็ยังจะเพิ่มขึ้นแต่น้อยกว่า ทั้งนี้เพราะการระบาดของโควิด-19 ซึ่งจะส่งผลให้เศรษฐกิจไทยยังไม่ฟื้นตัวในช่วงนี้ ในสถานการณ์ปัจจุบันตลาดที่อยู่อาศัยก็ยังไม่ได้ดีขึ้น ราคาที่ดินจึงยังเพิ่มขึ้นน้อยไปด้วย
อย่างไรก็ตามเชื่อว่าในปี 2565 ราคาที่ดินก็คงจะขยับตัวสูงขึ้นอีก เพราะการเปิดใช้งานจริงของรถไฟฟ้า ย่อมส่งผลให้มีการขยับตัวของราคาที่ดินที่ชัดเจนกว่าเดิม ยิ่งกว่านั้นสถาบันต่างๆ ล้วนคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจไทยจะค่อยๆ ฟื้นตัว ดังนั้นราคาที่ดินในปี 2565 น่าจะเพิ่มขึ้นมากกว่าปี 2564 โดย ดร.โสภณคาดว่าราคาที่ดินในปี 2565 น่าจะเพิ่มขึ้นถึง 5%ทั้งนี้เป็นอานิสงส์จากรถไฟฟ้าเป็นหลัก แม้เศรษฐกิจยังไม่ฟื้นตัวนักก็ตาม
ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส พบว่าราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 72.6 ในระยะเวลา 36 ปีที่ผ่านมา หรือเพิ่มขึ้น 72.6 เท่าตัว เป็นปรากฏการณ์ที่อาจกล่าวได้ว่าในชาติหนึ่งจะได้เห็นสักรอบหนึ่งก็ว่าได้ หรือเท่ากับในห้วงเวลาดังกล่าว ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 12.64% ซึ่งเป็นเปอร์เซ็นต์ที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ หรืออัตราดอกเบี้ยพันธบัตร
อย่างไรก็ตามเคยมีสถิติว่าราคาหุ้นที่เพิ่มขึ้นสูงสุดในรอบ 13 ปีคือ 2548-2562 นั้น ราคาหุ้นเพิ่มขึ้นถึง 7.04 - 27.5 เท่า <1> หรืออาจกล่าวได้ว่าราคาหุ้นมีผลตอบแทนปีละ16.2% - 29.0% แต่ราคาที่ดินในห้วงเวลาเดียวกัน เพิ่มขึ้นเพียง 1.98 เท่า (จาก 32.8 เป็น 65.1) หรือเพิ่มขึ้น 1 เท่าตัวในห้วงเวลาเดียวกัน เท่ากับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นปีละ 5.4% หรือพอๆ กับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่านั้น แสดงว่าราคาหุ้นคุณภาพมีผลตอบแทนที่สูงกว่ามาก แต่ก็คงเป็นหุ้นส่วนน้อยเท่านั้น
ราคาที่ดินในช่วงแรกของกรุงเทพมหานครและปริมณฑล คือช่วงปี 2528 – 2539 หรือเพียงระยะเวลา 11 ปี ราคาที่ดินพุ่งขึ้นสูงถึง 33.2 เท่า ถือว่าเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาหุ้นที่อ้างถึงข้างต้น ที่เพิ่มสูงสุดเพียง 27.5 เท่า อย่างไรก็ตามห้วงเวลาดังกล่าวนี้เป็นห้วงเวลาที่ไทยเปลี่ยนจากประเทศเกษตรกรรมเป็นประเทศอุตสาหกรรมอย่างสมบูรณ์แบบ มีการลงทุนด้านอุตสาหกรรมจากประเทศญี่ปุ่นมากมาย
ที่เป็นเช่นนี้เกิดขึ้นจากข้อตกลงพลาซา (อังกฤษ: Plaza Accord) <2> ที่บังคับให้ญี่ปุ่นและเยอรมนีเพิ่มค่าเงินของตัวเองเมื่อเทียบกับดอลลาร์สหรัฐ เมื่อวันที่ 22 กันยายน 2528 ผลคือ “ญี่ปุ่นและเยอรมนีสามารถซื้อหาสินค้าต่างประเทศได้ในราคาถูกลงเกือบเท่าตัว แต่ในทางตรงข้าม สินค้าที่ผลิตในญี่ปุ่นในสายตาของชาวโลกกลับมีราคาแพงขึ้นเท่าตัวด้วยเช่นกัน. . .เมื่อภาคการผลิตในญี่ปุ่นทำผลกำไรลดต่ำลง จึงเกิดการย้ายฐานการผลิตไปยังประเทศที่มีต้นทุนต่ำกว่าและขนส่งได้สะดวก ซึ่งก็คือกลุ่มอาเซียนโดยเฉพาะไทย
การนี้ทำให้ญี่ปุ่นย้ายการลงทุนภาคอุตสาหกรรมมาในประเทศไทยรวมทั้งประเทศอื่น ๆ ในอาเซียนเพื่อผลิตสินค้าส่งไปขายยังสหรัฐอเมริกาและยุโรปแทนการผลิตในญี่ปุ่น เงินเยนแข็งค่าจนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากมาย นับแต่นั้นมาผลิตภัณฑ์มวลรวมประชาชาติในภาคอุตสาหกรรมของไทยก็แซงหน้าภาคเกษตรกรรมอย่างเด่นชัด และการพัฒนาภาคอุตสาหกรรมของไทยนับเป็นผลพวงจากการลงทุนโดยตรงของต่างประเทศ (Foreign Direct Investment หรือ FDI) โดยเฉพาะญี่ปุ่น โดยญี่ปุ่นถือเป็นนักลงทุนต่างชาติรายใหญ่ที่สุด
เมื่อเกิดวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลก็ตกต่ำลงในห้วงปี 2540-2542 จากที่เคยขึ้นสูงสุดในปี 2539 ที่ 33.2 เหลือเพียง 25.9 ในปี 2542 หรือเท่ากับลดลงปีละ -7.9% ในระยะเวลา 3 ปีดังกล่าว โดยในปี 2540 ราคาทีดินลดลง -12.6% ปี 2541 ลดลงอีก -10.8% ส่วนในปี 2542 ราคาไม่ลด-คงที่ ในห้วงเวลานี้เป็นครั้งแรกที่ประเทศไทยมีประสบการณ์ที่ราคาที่ดินก็ลดลงได้ หลังจากที่เชื่อมานานนับสิบๆ ปีว่าราคาที่ดินจะไม่มีทางลด
หลังจากปี 2544 เป็นต้นมา ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยังไม่เคยลดลงอีกเลย เพียงแต่ว่าในบางปี ราคาที่ดินจะเพิ่มขึ้นเป็นพิเศษ เนื่องจากเศรษฐกิจดี เช่นในห้วงปี 2547-2549 (ซึ่งต่อมามีรัฐประหารในวันที่ 19 กันยายน 2549) หลังจากนั้นราคาที่ดินก็ขึ้นๆ ลงๆ ไม่มากนัก ยกเว้นหลังรัฐประหารปี 2557 ที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 3.0% ในปีถัดมา (พ.ศ.2558) เท่านั้น
ราคาที่ดินเพิ่มกระฉูดในปี 2561-2562 ณ อัตรา 7.9% และ 14.0% ซึ่งเป็นปรากฏการณ์ใหม่ เนื่องจากมีการเริ่มต้นก่อสร้างรถไฟฟ้าหลายสาย ทำให้ราคาที่ดินทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกระเตื้องขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ โดยเฉพาะในปี 2562 ที่การก่อสร้างรถไฟฟ้าสายต่างๆ เป็นรูปเป็นร่างมากขึ้น ทั้งที่ราคาที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ลดลง -1.5% ตามการสำรวจของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย และยังพบภาวะล้นตลาดของตลาดอาคารชุดอีกด้วย
เมื่อเทียบกับค่าก่อสร้างในห้วงเวลา 20 ปีที่ผ่านมา ผลสำรวจพบว่าราคาที่ดินในห้วงปี 2543-2563 เพิ่มขึ้นเฉลี่ยจากดัชนี 100% เป็น 256% แสดงว่าเพิ่มขึ้นถึงประมาณ 2.5 เท่า ในขณะที่ราคาค่าก่อสร้างอาคารใหม่ เพิ่มจากดัชนี 100% เป็น 172% แสดงว่าเพิ่มขึ้นจาก 1 เป็น 1.72 เท่าเท่านั้น จึงอาจอนุมานได้ว่า ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นสูงกว่าค่าก่อสร้างอาคาร สาเหตุที่เป็นเช่นนี้ก็คือ อุปทานที่ดินมีจำกัด จึงทำให้การเพิ่มขึ้นของราคาสูงขึ้นมาก ในขณะเดียวกันในยามเศรษฐกิจตกต่ำ แม้ค่าก่อสร้างจะยังเพิ่มขึ้น แต่ก็อาจไม่ได้มีการก่อสร้างอะไรมากนัก
อย่างไรก็ตามหากนำผลการสำรวจในช่วงปี 2539-2543 มาเทียบด้วย กลับพบว่า ราคาค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้น 215% ในขณะที่ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 202% ทั้งนี้เป็นเพราะว่าในห้วงหนึ่งในประเทศไทย ตั้งแต่ปี 2540-2542 ราคาที่ดินกลับตกต่ำลงอย่างหนัก เพราะพิษวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 ทำให้กลายเป็นว่าค่าก่อสร้างเพิ่มขึ้นมากกว่าค่าที่ดิน แต่ปรากฏการณ์นั้นก็เป็นเพียงสิ่งชั่วคราวในระยะเวลาหนึ่งเท่านั้น ในอนาคตอาจมีความผันผวนเกี่ยวกับราคาที่ดินขึ้นอีกก็ได้ แต่ในระยะปัจจุบันนี้ราคาที่ดินเติบโตไวกว่า
จะสังเกตได้ว่า ตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมาราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้นสูงกว่าราคาค่าก่อสร้างซึ่งค่อนข้างจะคงที่หรือหดตัวลงเล็กน้อย ที่ราคาค่าก่อสร้างหดตัวลงบ้างก็เพราะเศรษฐกิจโลกไม่ดี ความต้องการเหล็กและปูนซีเมนต์มีจำกัด ราคาเหล็กไม่ขึ้น ทำให้ค่าก่อสร้างโดยรวมไม่ขึ้นตามไปด้วย ประกอบกับเศรษฐกิจไทยเองกลับตกต่ำกว่าเศรษฐกิจโลกเสียอีก จึงทำให้ราคาค่าก่อสร้างลดลงหรือคงที่ในขณะที่ราคาที่ดินกลับเพิ่มขึ้น ซึ่งส่วนหนึ่งก็เพราะการพัฒนารถไฟฟ้า ทำให้เกิดศักยภาพใหม่ๆ ราคาที่ดินจึงเพิ่มขึ้นสูงกว่า อย่างไรก็ตามในปี 2564 กลับปรากฏว่าราคาค่าก่อสร้างโดยเฉพาะเหล็กในห้วงไตรมาสที่ 1/2564 เพิ่มขึ้น 16% ทำให้ราคาค่าก่อสร้างในห้วงต่อไปจะขึ้นราคา
สำหรับการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายต่างๆ สามารถสรุปได้ดังนี้:
ลำดับ สถานะโครงการ ทำเล/รถไฟฟ้า ปี 63-64
1 เปิดใช้แล้ว BTS 7.3%
2 เปิดใช้แล้ว ส่วนต่อขยาย : อ่อนนุช-แบริ่ง 6.3%
3 เปิดใช้แล้ว ส่วนต่อขยาย : ตากสิน-บางหว้า 7.2%
4 เปิดใช้แล้ว ส่วนต่อขยาย : แบริ่ง-สมุทรปราการ 6.0%
5 เปิดใช้แล้ว MRT 6.3%
6 เปิดใช้แล้ว Airport Rail Link 4.4%
7 เปิดใช้แล้ว PL บางซื่อ-บางใหญ่ 4.9%
8 เปิดใช้แล้ว RL บางซื่อ-ตลิ่งชัน 6.7%
9 เปิดใช้แล้ว BL บางซื่อ-ท่าพระ 6.3%
10 เปิดใช้แล้ว BL หัวลำโพง-บางแค 7.3%
11 อยู่ระหว่างก่อสร้าง ส่วนต่อขยาย : หมอชิต-คูคต 10.4%
12 อยู่ระหว่างก่อสร้าง สายสีชมพู 11.7%
13 อยู่ระหว่างก่อสร้าง สายสีส้ม 8.5%
14 อยู่ระหว่างก่อสร้าง สายสีเหลือง 13.7%
จะเห็นได้ว่ารถไฟฟ้าสายที่เพิ่มมูลค่าได้สูงสุดก็คือสายสีเหลืองที่กำลังก่อสร้างผ่านย่านชุมชนที่หนาแน่นโดยเฉพาะตามถนนลาดพร้าว และจุดตัดบางนา-ตราด และเทพารักษ์ และรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่การก่อสร้างคืบหน้ามาก จึงมีการเพิ่มขึ้นของราคาเฉลี่ย 11.7% อย่างไรก็ตามเส้นนี้ผ่านชุมชนที่ไม่หนาแน่นนัก และราคาอาจไม่ “ไปต่อ” มากนักในอนาคต ในทางตรงกันข้าม จะเห็นได้ว่ารถไฟฟ้าสายแอร์พอร์ตเรลลิงค์ ที่ไม่มีการจัดรูปที่ดินโดยรอบพื้นที่ มีราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 4.4% ส่วนรถไฟฟ้า PL สายสีม่วง บางซื่อ-บางใหญ่ ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นเพียง 4.7% ในช่วงปีที่ผ่านมาเท่านั้น
สำหรับทำเลที่ดินที่มีราคาสูงสุด ก็คือพื้นที่บริเวณสยามสแควร์ ชิดลม เพลินจิต มีราคาตารางวาละ 3,300,000 บาทต่อตารางวา ถ้าปูด้วยธนบัตรใบละ 1,000 บาท ต้องปูถึงราว 9 ชั้น รองลงมาเป็นถนนวิทยุ ซึ่งเป็นแหล่งสำนักงาน โรงแรมคุณภาพ จะเห็นได้ว่าสีลมที่เป็นศูนย์กลางทางการเงิน กลับมีราคาต่ำกว่าย่านสุขุมวิท-ไทมสแควร์ซึ่งเป็นแหล่งธุรกิจบันเทิงและที่อยู่อาศัยราคาแพง นอกจากนี้เยาวราชซึ่งเคยเป็นศูนย์ธุรกิจในอดีต ก็มีราคาไม่ค่อยสูงมากนักเพราะที่ผ่านมายังไม่มีรถไฟฟ้า สำหรับในรายละเอียดเป็นดังนี้:
อันดับที่ ทำเล ราคาต่อตารางวา
1 สยาม-ชิดลม-เพลินจิต 3,300,000 บาท
2 วิทยุ 2,750,000 บาท
3 สุขุมวิท-ไทมสแควร์ 2,730,000 บาท
4 สุขุมวิท 21 อโศก 2,500,000 บาท
5 สีลม 2,500,000 บาท
6 สาทร 2,200,000 บาท
7 เยาวราช 1,750,000 บาท
8 สุขุมวิท-เอกมัย 1,700,000 บาท
9 พญาไท 1,550,000 บาท
10 พระรามสี่ (บ่อนไก่) 1,550,000 บาท
ราคาประเมินที่แพงที่สุดของกรมธนารักษ์เป็นเงินตารางวาละ 1 ล้านบาท อยู่ในย่านสีลม เพลินจิต แต่ราคานี้ไม่ได้ปรับมานานแล้ว อันที่จริง ตามราคาตลาดของที่ดินในกรุงเทพมหานครในบริเวณสยามสแควร์ น่าจะสูงกว่าสีลม และมีราคาตารางวาละ 1 ล้านบาทตามราคาตลาดมาตั้งแต่ปี 2552 แล้ว ขณะนี้ราคาที่ดินที่แพงที่สุดเพิ่มขึ้นถึงตารางวาละ 3.3 ล้านบาทแล้ว แต่กรมธนารักษ์ยังประเมินไว้เพียง 1 ล้านบาท ซึ่งเป็นการเอื้อประโยชน์ให้กับเจ้าที่ดินรายใหญ่ในเขตใจกลางเมืองนั่นเอง
ดร.โสภณ เสนอว่ารัฐบาลควรให้แต่ละท้องถิ่น ประเมินราคาที่ดินเอง ถ้าประเมินได้น้อยก็เก็บภาษีได้น้อย ไม่พอใช้จ่าย แต่ถ้าประเมินสูงเกินจริง ประชาชนก็จะไม่ยอมรับ ท้องถิ่นจะต้องพยายามประเมินให้สอดคล้องกับความเป็นจริงที่สุดเพื่อให้เก็บภาษีได้พอเพียงกับค่าใช้จ่ายในท้องถิ่นให้ได้มากที่สุด กระบวนการอุทธรณ์ราคาประเมิน ตรวจสอบราคาเพื่อความโปร่งใสก็จะเกิดขึ้น ลำพังการส่งเจ้าหน้าที่จากส่วนกลาง หรือใช้ข้าราชการสวนภูมิภาคไปประเมินอาจได้ข้อมูลที่ไม่สอดคล้องกับความเป็นจริงได้
หากพิจารณาจากการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดในช่วงที่ผ่านมาเป็นดังนี้
อันดับที่ ทำเล ราคาต่อตารางวา อัตราเพิ่ม
1 อดีตโรงเรียนปานาพันธุ์ ลาดพร้าว 700,000 16.7%
2 สตรีวิทยา 2 (ลาดพร้าว 71) 140,000 16.7%
3 วิภาวดี จตุจักร 580,000 16.0%
4 รามคำแหง สะพานสูง 125,000 15.7%
5 โชคชัย 4 150,000 15.4%
6 เกษตรนวมินทร์ 230,000 15.0%
7 แจ้งวัฒนะ 310,000 14.8%
8 พหลโยธิน ซอยเสนานิคม 550,000 14.6%
9 พหลโยธิน กม.33 80,000 14.3%
10 รามอินทรา กม.11.4 160,000 14.3%
จะสังเกตได้ว่าราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นมากนั้นเกิดขึ้นจากการก่อสร้างรถไฟฟ้าเป็นสำคัญ ทั้งนี้เพราะราคาที่ดินทั่วไปในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นอยู่ที่ 4.7% เท่านั้น การเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินจึงไม่ได้เกี่ยวข้องกับเศรษฐกิจของไทยที่อาจไม่แข็งแกร่งนัก แต่เพราะการพัฒนาสาธารณูปโภคนั่นเอง ทั้งนี้ได้สร้างการเก็งกำไรมากขึ้นด้วย อย่างไรก็ตามราคาที่ดินที่พุ่งกระฉูดในบางเส้นก็อาจลดต่ำลงในอนาคตเช่นเดียวกับกรณีรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งมีการสร้างโครงการอาคารชุดเพื่อการเก็งกำไรกันมากมาย
อ้างอิง
<1> เปิดโผ 20 หุ้นราคาพุ่งสูงสุดรอบ 13 ปี – efinanceThai. https://bit.ly/3wyVEUR
<2> Plaza Accord. https://en.wikipedia.org/wiki/Plaza_Accord
ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย
