En Bloc Sales ทางออกแห่งอนาคตของคอนโดฯ ไทย

          ในสิงคโปร์มีกระบวนการหนึ่งคือ En Bloc Sales คือโครงการอาคารชุดเก่า ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี หากเจ้าของห้องชุด 80% ต้องการจะขาย ก็สามารถขายได้ โดยมีนักพัฒนาที่ดินหรือส่วนราชการยินดีซื้อตึกมาทุบทิ้งเพื่อขึ้นโครงการใหม่ ผู้อยู่อาศัยเดิมจะได้รับเงินชดเชยโดยมากจะได้เพิ่มขึ้นเป็นประมาณ 50% เช่น ถ้าห้องชุดในโครงการนั้นปกติขายราคา 10 ล้านบาท ก็จะมีนักพัฒนาที่ดินมาซื้อเป็นเงิน 15 ล้านบาท เพื่อให้ผู้ขายได้กำไร จูงใจให้การขายเกิดขึ้นจริง

          อาจกล่าวได้ว่าถ้าคนส่วนใหญ่ 80% ต้องการจะขาย คนอีก 20% ก็ต้องยอมตามด้วย ตามทำนอง "เสียงส่วนใหญ่คือความถูกต้อง เสียงส่วนน้อยที่ไม่ยอมขาย อาจอ้างว่า "เจ้าคุณปู่สั่งไว้ ให้อยู่ที่นี่ ตายที่นี่" เรื่องทางจิตใจอย่างนี้ รับฟังไม่ได้ จะยกมาอ้างเพื่อ "ยืนกระต่ายขายเดียว" ไม่ได้ ประชาชนส่วนน้อย 20% สามารถไปฟ้องร้องต่อศาลได้ แต่ศาลก็จะสั่งให้จ่ายค่าทดแทนให้สมน้ำสมเนื้อ ให้ไปอยู่ดี สิงคโปร์จึงไม่ใช่ประเทศที่ปล่อยให้เสียงส่วนน้อยที่เป็น “อภิชน” มากดขี่เสียงส่วนใหญ่อย่างเด็ดขาด และในกรณีขายอาคารชุดแบบ En Bloc นี้ ก็ไม่ใช่การบีฑาคนส่วนน้อย เพราะต่างก็ได้ผลตอบแทนสูงถึงราว 50% ของมูลค่าตลาดนั่นเอง การขายแบบ En Bloc Sales ในสิงคโปร์เริ่มมีครั้งแรกในปี 2538 หรือเมื่อ 24 ปีก่อนแล้ว ไม่ใช่เพิ่งเริ่มต้น แต่ของไทยเรายังไม่มี และถ้าเจ้าของร่วมตั้งใจจะขาย แต่หากมีเพียง 1 รายที่คัดค้าน ก็เชื่อว่าการขายคงไม่เกิดขึ้นเพราะกฎหมายไทยไม่ได้กำหนดให้สามารถดำเนินการดังกล่าวได้

          สิงคโปร์ในปี 2548-2550 และ 2560-2561 มีการขายแบบ En Bloc มากมายที่สุด ซึ่งคงเป็นเพราะโครงการเหล่านี้อยู่ในทำเลที่ดี และเป็นการพัฒนาที่ไม่ได้ประโยชน์สูงสุด เช่นยังสามารถสร้างได้สูงกว่านี้อีก เป็นต้น ในอนาคตอาคารชุดเก่าๆ จะมีมากขึ้นเรื่อยๆ ในประเทศไทย อาคารชุดที่ “หมดสภาพ” สระว่ายน้ำก็เสียแล้ว ที่จอดรถ หรือตัวอาคารก็ทรุดโทรม ขาดการบำรุงรักษาที่ดี ควรมีการขายทิ้งเพื่อนำไปพัฒนาใหม่ การขายแบบ En Bloc Sales ในสิงคโปร์ จึงถือว่าเป็นแนวทางที่ดีมากประการหนึ่ง ซึ่งจะทำให้ทุกฝ่ายได้ประโยชน์แม้แต่ฝ่ายที่ไม่เห็นด้วยก็ตาม