กลุ่มอสังหาฯ ต้นทุนลด แถมลูกค้ากำลังซื้อเพิ่ม

หุ้นอสังหาฯ รับอานิสงส์ดอกเบี้ยนโยบายลด เพิ่มกำลังซื้อผู้บริโภคซื้อที่อยู่อาศัยหลังต้นทุนถูกลง เช่นเดียวกับผู้ประกอบการ ภาพรวมครึ่งปีหลังเริ่มฟื้นตัวหลังที่ผ่านมาเกณฑ์ LTV แบงก์ชาติทำพิษ ส่วนอนาคตเติบโตตามการเปิดตัวโครงการใหม่ และแผนการโอนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่จำนวนมาก 

การลดดอกเบี้ยของ กนง.คาดว่าจะส่งผลดีต่อกลุ่มอสังหาฯ เพราะจะช่วยกำลังซื้อของผู้บริโภคให้ปรับตัวเพิ่มขึ้น เนื่องจากต้นทุนการกู้เงินซื้อบ้านของประชาชนจะปรับตัวลดลง ขณะที่ในส่วนของต้นทุนทำโครงการของผู้ประกอบการอสังหาฯ จะปรับตัวลดลงตามไปด้วย นอกจากนี้ คาดว่าผลประกอบการของกลุ่มอสังหาฯ น่าจะค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นในช่วงไตรมาส 3-4 ปีนี้ นั่นทำให้โดยรวมการปรับลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายของ กนง.ถือเป็น Positive Surprise ของตลาดหุ้นไทย เนื่องจากจะส่งผลให้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนในตราสารหนี้กับผลตอบแทนจากการลงทุนในตลาดหุ้นไทยกว้างขึ้น ส่งผลให้มีแนวโน้มว่าเม็ดเงินลงทุนจะไหลเข้ามาในตลาดหุ้นไทยเพิ่มมากขึ้น ประกอบกับที่ผ่านมาราคาหุ้นในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์หลายตัวปรับตัวลดลงอยู่ในระดับที่น่าทยอยสะสม เช่น LH ราคาเหมาะสมที่ 13.60 บาทคาดอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 7%, QH ราคาเหมาะสมที่ 4.10 บาท คาดอัตราการจ่ายเงินปันผลที่ 7%, และ ORI ราคาเหมาะสมที่ 20.50 บาท

ส่วนแนวโน้มกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ช่วงต่อจากนี้ บล.ฟินันเซียไซรัสประเมินว่า ภาพรวมอสังหาฯ มีทิศทางชะลอตัว สะท้อนยอด Presales ในไตรมาส 2/62 คาดทำได้เพียงทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้า และหดตัว 25% จากช่วงเดียวกันปีก่อน สวนทางกับการเปิดโครงการใหม่ที่เร่งขึ้น 105% เนื่องจากผลกระทบของการเริ่มใช้เกณฑ์ LTV ใหม่ตั้งแต่ 1 เม.ย.นั้น โดยเฉพาะคอนโดฯ อีกทั้งที่ผ่านมามีวันหยุดจำนวนมาก รวมถึงผลของเศรษฐกิจที่ชะลอตัว กระทบต่อความเชื่อมั่นและกำลังซื้อของผู้บริโภค 

จากข้อมูลดังกล่าวทำให้คาดว่ายอด Presales ในครึ่งปีแรกของกลุ่มอสังหาริมทรัพย์จะอ่อนตัว 17% คิดเป็น 39% ของเป้าทั้งปีที่ 2.8 แสนล้านบาท แต่ประเมินว่า AP, ORI และ PSH มียอด Presales ครึ่งแรกแกร่งที่สุดในกลุ่ม คิดเป็น 53%, 46% และ 43% ตามลำดับ สูงกว่าค่าเฉลี่ยของกลุ่มที่ 39% ของเป้าทั้งปี เพราะได้รับปัจจัยสนับสนุนจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียมที่ได้รับการตอบรับดี ทำยอดขายได้ 70-100% จากผลิตภัณฑ์ที่เน้นความต้องการอยู่จริง ในราคาเข้าถึงได้ บนทำเลที่มีศักยภาพ 

แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ทำยอดขายครึ่งปีแรกได้เพียง 20-40% ทำให้มีความเสี่ยงต่อการปรับลดเป้าหมายยอดขาย และแผนการเปิดโครงการใหม่ของปีนี้หลังประกาศงบไตรมาส 2/62 ออกมา เพราะบริษัทยังมีปัจจัยลบเพิ่มเติมจากการตั้งสำรองค่าใช้จ่ายพนักงานตามกฎหมายแรงงานใหม่ 

นั่นทำให้ประเมินว่า LH จะทำกำไรปกติไตรมาส 2/62 แกร่งที่สุด แม้คาดลดลง 23% จากช่วงเดียวกันปีก่อน แต่เติบโตได้ 4% จากไตรมาสก่อนหน้า เทียบกับผู้ประกอบการรายอื่นที่หดตัว ส่วน AP คาดกำไรไตรมาส 2/62 จะอ่อนแอที่สุด หดตัว 56% 

พร้อมกันนี้ มองว่าภาพรวมผ่านจุดต่ำสุดไปแล้วในไตรมาส 2/62 และจะดีขึ้นในครึ่งหลังของปีนี้ จากการปรับตัวของทั้งลูกค้าและผู้ประกอบการต่อเกณฑ์ LTV ใหม่ รวมถึงกำลังซื้อและความเชื่อมั่นที่ฟื้นตัวอย่างค่อยเป็นค่อยไปจากมาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของรัฐบาล นอกจากนี้ มีปัจจัยสนับสนุนจากการเปิดโครงการใหม่ที่เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัว คิดเป็น 63% ของแผนทั้งปี โดยสิ่งที่จะได้เห็นจากหุ้นกลุ่มอสังหาริมทรัพย์ต่อจากนี้คือการเติบโตตามการเปิดตัวโครงการใหม่ และแผนการโอนคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จใหม่จำนวนมาก บน Backlog ปัจจุบันที่รองรับประมาณการยอดโอนทั้งปีแล้วเฉลี่ย 60% นั่นหมายถึงโมเมนตัมกำไรของหุ้นในกลุ่มนี้จะฟื้นตัวในไตรมาส 3/62 และทำระดับสูงสุดของปีในไตรมาสสุดท้าย 

อย่างไรก็ตาม ประเด็นที่ต้องติดตามคือ การแข่งขันที่รุนแรง ทำให้ผู้ประกอบการต้องออกแคมเปญการตลาดในรูปแบบลดแลกแจกแถม และข้อเสนอพิเศษทางการเงินร่วมกับสถาบันการเงินเพื่อกระตุ้นยอดขาย อาจกดดันค่าใช้จ่ายให้สูงขึ้น รวมถึงยอดปฏิเสธสินเชื่อที่ทรงตัวสูง โดยเฉพาะกลุ่มลูกค้าระดับกลางถึงล่าง 

“คงน้ำหนักการลงทุน “เท่ากับตลาด” สำหรับกลุ่มอสังหาฯ และแนะนำเลือกลงทุนหุ้นปลอดภัยอย่าง LH จากทั้งแนวโน้มผลประกอบการไตรมาส 2 ออกมาดีกว่ากลุ่ม และความน่าสนใจในฐานะหุ้นปันผลเด่น คาดให้ผลตอบแทนเงินปันผลงวดครึ่งปีแรกที่ 2.7% ส่วนทั้งปีคาด 6.8% รวมถึงโครงสร้างธุรกิจที่แข็งแกร่ง และมี Upside Risk จากแผนการขายโรงแรม Grande Centre Point Sukhumvit 55 เข้า REIT ในไตรมาสสุดท้ายปีนี้”

ทั้งนี้ แม้จุดเด่นของหุ้นกลุ่มนี้คือราคาหุ้นซื้อขายบน P/E 2562-2563 ต่ำเพียง 7.8 เท่า และจ่ายปันผลสูง 6-7% ต่อปี แต่ราคาหุ้นปรับขึ้นเฉลี่ย +16% ทำให้หุ้นหลายตัวมี Upside จำกัด นอกจากนี้ ระยะสั้นอาจถูกกดดันจากกำไรไตรมาส 2/62 ที่อ่อนแอ รวมถึงมีความเสี่ยงในการปรับลดเป้าหมายยอดขาย และแผนการเปิดโครงการใหม่ส่งผลให้ตลาดมีโอกาสปรับประมาณการปีนี้ลง เชิงกลยุทธ์จึงแนะนำรอเข้าลงทุนหลังประกาศงบแล้วเสร็จ