ตลาดซบ โอกาสขายทรัพย์ หลุดจำนอง

ท่ามกลางภาพรวมเศรษฐกิจชะลอตัว ตลาดอสังหาฯ ปรับตัวอย่างหนัก และซบเซาลง หลังธปท. สกัดกลุ่มเก็งกำไร ออกมาตรการคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย ระดับวงเงินปล่อยกู้ต่อมูลค่าหลักประกันที่อยู่อาศัยหรือ LTV เปรียบเป็นไฟลามทุ่ง กระทบกำลังซื้อแทบทุกกลุ่ม ประกอบกับราคาที่ดินปรับตัวสูง กดดันโครงการบ้านและคอนโดฯ ใหม่ ราคาแพงลิ่วเอื้อมไม่ถึง นายสมพร มูลศรีแก้ว กรรมการผู้จัดการใหญ่ บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (BAM) เจ้าของพอร์ตที่อยู่อาศัยหลุดจำนอง (NPA) ใหญ่สุดของไทย เชื่อ ความต้องการที่อยู่อาศัยยังดี แม้เศรษฐกิจดิ่ง สบช่องซื้อทรัพย์เข้าพอร์ตทำกำไรเพิ่ม ขณะที่ตลาดบ้านมือหนึ่งวาย เป็นโอกาสของบ้านมือสอง โดยเฉพาะทรัพย์หลุดจำนองขายดี ทาวน์เฮาส์กลุ่มราคา 2 ล้านบาทมาวินขายดีสุด

เทรนด์อสังหาฯ

แม้สภาวะเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงขาลง ทำให้ตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวลงไปบ้าง แต่เชื่อไม่ได้น่ากังวล เพราะเทรนด์การถือครองอสังหาฯยังดี ความต้องการในกลุ่มที่อยู่อาศัยยังเกิดขึ้นต่อเนื่อง ขณะเดียวกัน พบราคาที่ดินเปล่าซึ่งเป็นดัชนีชี้วัดตลาด ยังมีราคาประเมินปรับสูงขึ้นถึง 28% โดยเฉพาะในทำเลหลัก กรุงเทพฯ-ปริมณฑล หัวเมืองจังหวัดใหญ่หลายแห่ง และในเขตพัฒนาเศรษฐกิจพิเศษ เช่น ภาคตะวันออก และแนวตะเข็บชายแดน บางแปลงราคากระโดดหลายเท่าตัว สะท้อนว่าตลาดยังมีปัจจัยบวก

ทาวน์เฮาส์ดีมานด์สูง

ส่วนภาพรวมอุตสาหกรรมบริษัทสินทรัพย์ โดยเฉพาะส่วนของสินทรัพย์ NPA ซึ่งส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินเปล่า โรงแรม อาคารพาณิชย์ บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ และคอนโดฯ ที่หลุดจากการบังคับคดี รอขายทอดตลาดนั้น ปัจจุบันมีอยู่ในระบบมูลค่ามากกว่า 1 แสนล้านบาท ขายออกต่อปี ไม่ต่ำกว่า 5-6 หมื่นล้านบาท บริษัทเองถือเป็นผู้คุมเกม เพราะมีมาร์เก็ตแชร์สูงสุดในตลาด โดยเฉพาะกลุ่มที่อยู่อาศัย ที่รับต่อมาจากลูกหนี้ และซื้อเข้ามาในราคาต้นทุนต่ำ ก่อนนำมารีโนเวตเพิ่มมูลค่าขายออก พบช่วงปีนี้ มีที่อยู่อาศัยทั้งกลุ่มราคาถูกและแพง เข้ามาในระบบเพิ่มขึ้นเล็กน้อย แต่หน่วยที่ขายออกได้เร็วสุด คือ กลุ่มทาวน์เฮาส์ ราคาประมาณ 2 ล้านบาท คาดเพราะบางส่วนซื้อในราคามือหนึ่งไม่ไหว สนใจบ้านมือสองมากขึ้น ขณะเดียวกันการซื้อทรัพย์ NPA มีข้อดี สามารถทำสัญญาในลักษณะซื้อเงินผ่อนได้ หลักประกันไม่ต้องโอน และไม่ต้องโอนค่าจำนอง เสียแค่ค่าส่วนกลางเท่านั้น

“บ้าน คอนโดฯ มีเข้ามาในระบบเรื่อยๆ แต่พบกลุ่มทาวน์เฮาส์เข้ามาเร็ว ก็ออกได้เร็วมากที่สุด เพราะส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาขายดี คือ ประมาณ 2 ล้านบาท เป็นราคาที่ขายง่ายมาก ส่วนคอนโดฯ ราคาถูก ขายออกผ่านเงินผ่อน ไม่ต้องมีเงินดาวน์ ทำให้ลูกค้าสนใจมาก เพราะแค่เปลี่ยนจากค่าเช่ามาเป็นเงินผ่อน”

ทั้งนี้ กลุ่มคอนโดฯ ระดับบน ทำเลใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิท สีลม นราธิวาส และแนวรถไฟฟ้าขายออกดีเช่นกัน

ป้าหมายธุรกิจ

นายสมพร กล่าวทิ้งท้ายว่า ด้วยรูปแบบของธุรกิจบริหารสินทรัพย์ ทำให้มีโอกาสทั้งในช่วงเศรษฐกิจขาขึ้นและขาลง เพราะเมื่อใดที่เศรษฐกิจดีลูกหนี้จะมีความสามารถในการชำระหนี้ได้มากขึ้น เป็นผลดีต่อการบริหารจัดการสินทรัพย์ด้อยคุณภาพ (NPL) ขณะเดียวกัน ตลาดอสังหาฯ และสินเชื่ออสังหาฯ ก็จะเติบโต อีกด้านเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว เปรียบเป็นการเพิ่มโอกาสให้ลูกค้าเลือกซื้อทรัพย์ NPA แทนบ้านมือหนึ่งมากขึ้นเช่นกัน ทำให้ในช่วงปีที่ผ่านมา มีรายได้เติบโต 5.5% ที่ 9,751 ล้านบาท เฉพาะแค่ส่วนทรัพย์ NPA เติบโตถึง 17% ขายออกได้ไม่ตํ่ากว่าปีละ 1 หมื่นล้านบาท โดยกลยุทธ์สำคัญ คือ การตั้งราคาขายที่พยายามให้มีช่องว่างส่วนทำกำไรไม่เกินควรเพื่อเป็นการเพิ่มโอกาสการขายและลดความเสี่ยง ควบคู่กับทำแคมเปญส่งเสริมการขาย เช่น โครงการคอนโดฯ โดนใจสบายกระเป๋า เป็นโปรแกรมผ่อนชำระสำหรับลูกค้าที่มีรายได้จำกัด และเข้าไม่ถึงแหล่งเงินทุน ให้สามารถซื้อคอนโดฯ ได้โดยไม่มีเงินดาวน์ เป็นต้น

ทั้งนี้ ล่าสุด BAM ยื่นเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ตั้งเป้า เป็นผู้นำในธุรกิจบริหารสินทรัพย์รายใหญ่สุดของไทย โดยมูลค่าสินทรัพย์ที่ถือครองมากกว่า 1.07 แสนล้านบาท แบ่งเป็นทรัพย์ NPL มากกว่า 7 หมื่นล้านบาท และทรัพย์ NPA ที่ 2 หมื่นล้านบาท