12 ศัพท์ควรรู้ก่อนเริ่มลงทุนอสังหา - คอนโด (สำหรับนักลงทุนมือใหม่)


2/ 06/ 2020

นักลงทุนอสังหาฯหลายๆคน ที่สนใจเริ่มลงทุนอสังหาฯ อาทิ คอนโด บ้าน หรือไม่ว่าจะเป็นผู้ที่สนใจซื้ออยู่เอง อาจจะงงกับคำศัพท์เฉพาะซึ่งไม่ค่อยได้ยินมาก่อน Tooktee.com จึงขอรวบรวมคำศัพท์ที่นักลงทุนอสังหาฯ มือใหม่จำเป็นต้องรู้ ที่ต้องรู้ความหมายของคำศัพท์ต่างๆ ก่อนที่จะซื้อ หรือลงทุนอสังหาฯ
 

ลงทุนอสังหา

 

  1.  Presales /พรี - เซล /
    เป็นคำศัพท์ทางธุรกิจที่คุ้นเคยในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ประเภทคอนโด เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ทำให้เกิดการซื้อขายอสังหาฯ ในราคาช่วงก่อนเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการ จึงทำให้นักลงทุนได้ราคาต่ำกว่าตลาด ประกอบกับสามารถเลือกจองตำแหน่งห้องชุดได้ก่อนคนอื่น ส่วนใหญ่ผู้ซื้อจะมีสิทธิ์ถือครองเป็นระยะเวลา 2-3 ปี ก่อนคอนโดสร้างเสร็จ ผู้ซื้อสามารถเลือกจองทำเลได้ก่อน และตัดสินใจซื้อได้จากการดูห้องตัวอย่างที่ทางโครงการจัดแสดงไว้ให้ ซึ่งเหมาะกับการลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้น หรือเรียกได้ว่าเป็นแบบเก็งกำไร





     
  2. Resales /รี - เซล /
    Resale คือ ราคาขายต่อหลังจากที่โครงการนั้นได้สร้างเสร็จแล้ว ซึ่งจะมีราคาสูงกว่า ช่วง Presales และเปิดตัวโครงการในระยะแรก ข้อดีของการซื้อช่วง Resales ในแง่ของผู้ซื้อคือ ได้เห็นสภาพบ้านหรือห้องชุด วัสดุที่ใช้ ทำเลที่ตั้ง ผู้ซื้อสามารถเห็นสภาพห้อง วัสดุที่ใช้ ทำเล วิวได้จริงทั้งหมด ก่อนตัดสินใจซื้อ ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯ สามารถทำกำไรจาก Capital Gain หรือ Rental Yield ได้ในระยะยาว หรือในบางกรณี Resale คือการขายต่อสิทธิ์ในการจองโครงการก่อนโครงการสร้างเสร็จ หรือเรียกว่า ขายดาวน์  ในขณะที่นักลงทุนสามารถทำกำไรเพิ่มได้จากราคาขายในตลาดที่สูงขึ้น ทำให้ Capital Gain (ผลกำไรส่วนต่างจากราคาทรัพย์) เพิ่มขึ้นได้ในระยะยาว


     
  3. VIP Day /วีไอพี เดย์/
    วันพิเศษที่ผู้พัฒนาโครงการจัดขึ้นให้กับลูกค้าเก่าของบริษัท หรือผู้ที่ลงทะเบียนจองล่วงหน้า โดยจะได้รับสิทธิพิเศษมากมาย ทั้งราคา ส่วนลด ของแถม รวมถึงการเลือกตำแหน่งห้องก่อนคนอื่น ส่วนใหญ่แล้ว ราคาที่ขายใน VIP Day จะเป็นราคาที่ต่ำที่สุดในช่วงเวลาขายของโครงการ เพื่อสร้างแรงจูงใจให้กลุ่มลูกค้าซื้อเพื่อนำไปทำกำไรในการขายต่อได้ อีกทั้งผู้พัฒนายังได้ผลพลอยได้จากการมียอดจองบางส่วนก่อน Presales ทำให้โครงการดูน่าสนใจในการลงทุนซื้อ

    ลงทุนอสังหา
     
  4. Capital Gain /แคพ' พิเทิล - เกน/
    สำหรับคำนี้ ถือได้ว่าเป็นส่วนสำคัญสำหรับนักลงทุนอสังหาฯ เนื่องจากเป็นการเก็งกำไรที่เกิดขึ้นจากมูลค่าของอสังหาฯ ซึ่งมีการปรับตัวจากวันที่ซื้อ โดยนักลงทุนส่วนใหญ่มักใช้ Capital Gain เป็นตัวตัดสินว่าโครงการอสังหาฯ นั้นคุ้มจะลงทุนหรือไม่  โดยการคำนวนด้วย เอากำไรตั้ง หารด้วยต้นทุนที่ซื้อมา และ คูณด้วย 100 จะเป็น % ของ Capital Gain ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วนักลงทุนอสังหาฯ จะมองตัวนี้เป็นเกณฑ์ในการเลือกซื้ออสังหาฯ ในตัวเลือกที่คุ้มค่าที่สุด หรือมี Capital Gain ที่สูงสุด โดยเฉลี่ยแล้ว การลงทุนอสังหาฯ Capital gain อยู่ที่ 10 – 15% ต่อปี (สำหรับโครงการใหม่)


    กำไร / ต้นทุนที่ซื้อมา x 100 = % ของ Capital Gain

     
  5. Rental Yield Rate /เรน' เทิล - ยีลด - เรท/
    เบื้องต้น Rental Yield จะบอกว่าคอนโดฯ ที่ซื้อมาลงทุนปล่อยเช่านั้นเทียบกับเงินลงทุนแล้วจะได้รับผลตอบแทนสักกี่มากน้อย คล้ายๆ กับค่า Dividend Yield หรืออัตราผลตอบแทนเงินปันผลจากการเล่นหุ้นนั่นเอง ยิ่งผลลัพธ์หรือเปอร์เซ็นต์ Rental Yield ยิ่งสูงก็เท่ากับว่าคอนโดฯ ที่เราซื้อยิ่งมีราคาถูกมากเท่านั้น ซึ่งในความหมายก็คือคอนโดฯ มีศักยภาพหรือมีความคุ้มค่าสูงในการลงทุน

    ความหมายของอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าทั้งในส่วนของคอนโดและบ้านตลอดทั้งปี ซึ่งนักลงทุนสามารถคาดคะเนรายได้จากสูตรคำนวณ โดยหากคิดออกมาแล้ว Rental Yield Rate อยู่ในระดับ 5-7% ถือว่าโครงการนั้นควรค่าแก่การลงทุน


    (ค่าเช่าที่จะได้รับต่อเดือน x 12) – ต้นทุน / ราคาที่ซื้อ x 100 = %



     
  6. Occupancy Rate /ออค' คิวเพินซี - เรท/
    คือ อัตราการเข้าพักที่อยู่อาศัยของคอนโดฯ โดยสามารถวัดคุณภาพของโครงการได้จากจำนวนผู้พักอาศัย เพราะหากโครงการไหนมีจำนวนผู้เข้าอยู่อาศัยจำนวนมาก ยิ่งวัดได้ว่ามีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูงด้วยเช่นกัน จึงเหมาะแก่การลงทุนเพื่อเก็งกำไรจาก Capital Gain และ Rental Yield
    เช่น คอนโดย่านเพลินจิต โครงการ ABC มีจำนวนผู้พักอาศัยอยู่ที่ 70% จากจำนวนยูนิตที่ปล่อยขายทั้งหมด ยิ่งถ้าคอนโดนั้น ๆ มีการเข้าอยู่ในอัตราที่สูงจะแสดงให้เห็นว่า คอนโดนี้มีความต้องการเข้าอยู่อาศัยสูง ซึ่งนักลงทุนอสังหาฯ สามารถซื้อเก็บไว้ เพื่อกำไรจาก Capital Gain และมีโอกาสปล่อยเช่าคอนโดได้ง่าย และได้ Rental Yield กลับมาสูง






     
  7. Property Fund /พร็อพเพอร์ตี้ ฟันด์/
    สำหรับคำนี้จะเป็นที่รู้จักในหมู่นักลงทุนอสังหาฯ ที่เลือกลงทุนในรูปแบบของกองทุน โดย Property Fund จะเป็นกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ โดยเป็นกองทุนที่จัดตั้งขึ้นเพื่อนำเงินที่ได้จากการขายหน่วยลงทุนไปซื้อหรือเช่าอสังหาฯ ซึ่งกำไรที่ได้จากการบริหารอสังหาฯ (หักต้นทุนบริหารที่ต้องเสียไป) จะถูกนำไปแบ่งจัดสรรให้ผู้ถือหน่วยลงทุน อาจจะอยู่ในรูปแบบของเงินปันผล หรือมูลค่าหน่วยลงทุน (์NAV) ที่เพิ่มสูงขึ้นก็ได้


     
  8. REIT (Real Estate Investment Trust)  /รีท/
    ส่วนใหญ่คนจะรู้จัก REIT ในรูปแบบของกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาฯ โดยนักลงทุนอสังหาฯ ที่ถือใบทรัสต์ จะเป็นผู้รับประโยชน์ในทรัพย์สินของกองทรัสต์ ซึ่ง REIT จะอยู่ภายใต้การกำกับดูแลสำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย



    ที่มาภาพ : https://blog.sansiri.com/changing-of-ladprao-intersection/
     
  9.  New CBD (New Central Business District)  /นิว ซี บี ดี/
    คำนี้ถูกย่อมาจาก New Central Business District หรือย่านศูนย์กลางเศรษฐกิจ ซึ่งเหมาะแก่การลงทุน เนื่องจากมีอัตรา Capital Gain และ Rental Yield ค่อนข้างสูงตามดีมานด์หรืออุปสงค์ในพื้นที่นั้น ๆ โดยทำเลที่ถูกยกระดับให้เป็น New CBD ได้แก่ รัชดาภิเษก พระราม 9 และ ห้าแยกลาดพร้าว เป็นต้น



    ที่มาภาพ : https://www.sanook.com/home/13373/
     
  10. Prime Locations - Areas  /ไพรม-โลเค'เชิน 
    เป็นทำเลที่ตั้งโครงการอยู่ใจกลางเมือง มีศักยภาพและมักจะเพิ่มมูลค่าที่ดินรวมไปถึงอสังหาฯ อยู่เรื่อยๆ จึงมักเป็นที่นิยมของนักลงทุนอสังหาฯ ส่วนใหญ่มักจะอยู่ในโซน CBD หรือ Central Business District 

    เช่น  Prime location ในลอนดอน คือ City of Westminster, Prime location ในนิวยอร์ก คือ Manhattan และ Prime location ในกรุงเทพฯ คือ สีลม-สาทร สุขุมวิท-ชิดลม-เอกมัย ซึ่งเป็นย่านยอดนิยมสำหรับการลงทุนอสังหาฯ


    ที่มาภาพ : https://www.ananda.co.th/blog/
     
  11. Downtown /ดาวนทาวน์/
    คือ โซนพื้นที่ในเขตพื้นที่ชั้นในตัวเมือง แหล่งรวมสถานที่สำคัญ เช่น อาคารสำนักงานบริษัทชั้นนำ ห้างสรรพสินค้า ตัวอย่างพื้นที่ในกรุงเทพฯ เช่น เพลินจิต-ชิดลม ซึ่งเป็นพื้นที่ที่น่าสนใจสำหรับการลงทุนอสังหาฯ  นอกจากนี้ก็ยังมีย่าน สีลม-สาทร, สุขุมวิทตอนต้น ฯลฯ

     
  12. Midtown /มิดทาวน์/
    คือ โซนพื้นที่ในเขตพื้นที่ชั้นกลางที่อยู่ถัดออกมาจากโซนพื้นที่ชั้นใน เป็นย่านที่อยู่อาศัยที่ไม่ไกลจากในตัวเมืองมากนัก เช่น ย่านเพชรบุรี พระราม 9 รัชดาภิเษก ลาดพร้าว รัชโยธิน พหลโยธิน อ่อนนุช


สำหรับนักลงทุนอสังหาฯ ท่านใดที่มีประสบการณ์การลงทุนบ้านและคอนโดฯ มาบ้างแล้ว คงทราบกันดีกับคำศัพท์มากมายที่ Tooktee.com ได้หยิบยกมาเป็นตัวอย่าง ตลอดจนคำศัพท์ในอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอย่าง MRR , MLR , Loan Interest ก็เป็นส่วนหนึ่งในเรื่องที่ผู้ซื้อหรือลงทุนมือใหม่ที่ขอสินเชื่อบ้าน ต้องรู้จักความหมายเหล่านี้ก่อนเช่นกัน

 

อ้างอิง
https://www.sansiri.com/thai
https://www.plus.co.th/articles/PLUS-1163

 

เว็บไซต์อ้างอิง : https://www.tooktee.com/content/detail/1985

ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย

บทความที่เกี่ยวข้อง