หลายท่านอาจจะคงยังไม่เคยได้ยินคำว่า VUCA หรือ วูค่า (สะกดเสียงในภาษาไทย)
VUCA คืออะไร? VUCA ย่อมาจาก Volatility, Uncertainty, Complexity and Ambiguity ซึ่งนำคำย่อจากหลายหลายความหมายคือ V = ความผันผวนสูง, U= ความไม่แน่นอนสูง, C = ความซับซ้อนที่มากขึ้นเรื่อยๆ และ A = ความคลุมเครือ ซึ่งสามารถแปลใจความสำคัญได้ว่า เหตุการณ์ที่ไม่สามารถคาดเดาผลที่จะเกิดขึ้นได้อย่างชัดเจน
เกี่ยวอะไรกับเทรนด์อสังหาริมทรัพย์ไทยปี 2562 ซึ่งสรุปข้อมูลจากงานสัมมนา “ทิศทางตลาดที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562” โดยคุณธัญญลักษณ์ วัชระชัยสุรพล รองกรรมการผู้จัดการศูนย์วิจัยกสิกรไทย บรรยายในหัวข้อ “Property Sector Outlook & Financing Trend” ซึ่งได้ให้ความคิดเห็นในงานสัมมนาไว้ว่าปี 2562 เทรนอสังหาริมทรัพย์ จะสอดคล้องกับเทรนด์เศรษฐกิจไทย ก็คือ การเติบโตอย่างระมัดระวัง หรือก็คือ VUCA นั่นเอง ซึ่งคุณธัญญลักษณ์ ได้อธิบายประเด็นสำคัญเพิ่มเติม ดังนี้
ภาพประเด็นสำคัญที่เกี่ยวกับเทรนอสังหาฯ ไทยปี 62
ที่มา: ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
กำลังซื้อในประเทศและชาวต่างชาติ
สอดคล้องกับการออกมาตรการการปรับกฎสัดส่วนเงินดาวน์/กู้จากทางภาครัฐบาลที่จะบังคับใช้ในปี 2562 ทำให้ในช่วงไตรมาสสุดท้ายของปี 2561 มีการเร่งการโอนที่อยู่อาศัย สิ่งที่ตามมาคือเกิดการใช้ Future demand หรืออุปสงค์ในอนาคต (เร่งให้คนจะซื้อบ้านในปี 62 ซื้อบ้านตั้งแต่ปี 61) โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดการณ์ตัวเลขการโอนในตลอดทั้งปีหน้า (2562) ว่ายอดการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยจะหดตัวลงอยู่ที่ -7.6 ถึง -3.6 % ได้
ที่มา: ศูนย์วิจัยกสิกรไทยนอกจากนี้ยังพบตัวเลขหนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น อีกทั้งยังเกิดพฤติกรรมบางอย่างขึ้น คือ คนเป็นหนี้เด็กลง เช่น Gen Y หรือวัยรุ่น เริ่มมีสัดส่วนการเป็นหนี้เยอะเพิ่มขึ้น ทำให้โอกาสการเป็นหนี้ก้อนโต (Big Ticket Item) เช่น การซื้อรถยนต์ หรือซื้อบ้าน เป็นไปได้ยากขึ้น (นำเงินไปซื้ออย่างอื่นก่อน) รวมไปถึงจากภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซาทำให้ผู้ประกอบการรายเล็กระมัดระวังการใช้จ่ายมากยิ่งขึ้น
ในส่วนของชาวต่างชาติ จากตัวเลขสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์อาคารชุดของชาวต่างชาติในช่วงที่ผ่านมา พบว่าชาวจีน (จีนรวมฮ่องกง) มีสัดส่วนการโอนราว 40% ของลูกค้าชาวต่างชาติ ซึ่งเมื่อพิจารณามุมมองที่ภาวะเศรษฐกิจจีนเริ่มชะลอตัวลงแล้ว ก็มีโอกาสที่ทางการจีน จะเริ่มส่งสัญญาณการลดการนำเงินออกนอกประเทศ (การซื้ออสังหาฯ ก็เป็นการนำเงินออกนอกประเทศอีกวิธีหนึ่ง) โดยจะทำให้การจับจ่ายใช้สอยอสังหาฯ ของคนจีนซึ่งเป็นสัดส่วนชาวต่างชาติหลัก ลดน้อยลงได้
ปริมาณสะสมค้างขาย
ตัวเลขที่อยู่อาศัยรวมทุกแบบทั้ง บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล มียอดค้างสะสมยังอยู่ในระดับที่สูง ถึงแม้จะคาดการณ์ว่าในปี 2562 จะมียอดค้างสะสมลดลงก็ตาม
ที่มา: AREA รวมรวมและประมาณโดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย
โดยในส่วนที่ต้องระมัดระวังคือ อาคารชุดหรือคอนโดคงค้างสะสม ซึ่งยังต้องใช้เวลาในการระบาย โดยเฉพาะทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสีน้ำเงิน โดยจากข้อมูลจะพบว่ามีแนวโน้มการใช้เวลาขายหมด (Time to sell) ค่อนข้างนาน
ที่มา: AREA คำนวณโดยธนาคารแห่งประเทศไทย
การแข่งขันสูง
เนื่องจากมีการพัฒนา Mixed Use (การพัฒนาโครงการแบบผสม) เช่น การพัฒนาโรงแรมและที่อยู่อาศัยในโครงการเดียวกัน เกิดขึ้นหลายโครงการและจะมีอุปทานเข้าสู่ตลาดมากยิ่งขึ้น โดยเฉพาะอย่างยิ่งในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า เป็น Segment ที่มีการแข่งขันกันสูงขึ้นในอนาคต
ที่มา: ศูนย์วิจัยกสิกรไทย
กฎระเบียบต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาฯ
จากนโยบายการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย (ประกาศโดยธนาคารแห่งประเทศไทย) ซึ่งมีแนวทางเพื่อกำหนดคุมสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 หรือที่อยู่อาศัยแบบลงทุนหรือเก็งกำไรนั้น ที่จะมีผลตั้งแต่ 1 เม.ย. 2562 นี้ เพื่อใช้ในการพิจารณาหนี้ต่อรายได้ หรือ LTV นอกจากนั้นยังรวมไปถึงโอกาสที่ธนาคารแห่งประเทศไทยจะประกาศนโยบายอื่นๆ เพื่อควบคุมด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มในอนาคต ทำให้ในปีนี้โอกาสการปล่อยสินเชื่อก็จะยากขึ้น หรือลดโอกาสการซื้อบ้านได้
ต้นทุนทางการเงินเพิ่ม
จากปี 2561 จะพบว่ามีการปรับตัวราคาต้นทุนการพัฒนาโครงการ ทั้งค่าจ้างและค่าที่ดิน โดยเฉพาะค่าที่ดินมีการปรับตัวต่อปีเพิ่มสูงถึง 6.7% มากกว่าการปรับตัวของราคาที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาฯ ต้องแบกต้นทุนทางการเงินที่สูงขึ้นได้
ที่มา: ธปท. รวมรวมโดยศูนย์วิจัยกสิกรไทย
จากปัจจัยหลายๆ ด้านที่ได้กล่าวมา ซึ่งโดยสรุปแล้วทำให้ในปี 2562 ศูนย์วิจัยกสิกรไทย ได้ให้คำแนะนำด้านผู้ประกอบการอสังหาฯ ว่าต้องมีการประเมินและจับตาดูอย่างใกล้ชิด รวมไปถึงการระมัดระวังการเปิดตัวโครงการมากยิ่งขึ้น จากเทรนอสังหาฯ แบบ VUCA นั่นเอง
ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย
