ดีมานด์ที่อยู่อาศัย "แจ้งวัฒนะ-จรัญฯ-เอกชัย-สิรินธร" พุ่งรับรถไฟฟ้า

LPN Wisdom ชี้ความต้องการที่อยู่อาศัยทำเลแจ้งวัฒนะ จรัญสนิทวงศ์ และเอกชัย-สิรินธร มีอัตราการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ตามเส้นทางรถไฟฟ้า โครงข่ายถนนเชื่อมใจกลางเมือง ระบุอัตราการขายเฉลี่ยที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท 15-20 ยูนิตต่อเดือน

นายประพันธ์ศักดิ์ รักษ์ไชยวรรณ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพีนี วิสดอม แอนด์ โซลูชั่น จำกัด (LPN Wisdom) บริษัทด้านการวิจัยและที่ปรึกษาในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในเครือ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน)(LPN) กล่าวว่า จากการสำรวจกำลังซื้อที่อยู่อาศัยในโซนกรุงเทพฯ ตอนเหนือ พบว่า ทำเลแจ้งวัฒนะเป็นทำเลที่มีกำลังซื้อสูง โดยมีอัตราการขาย (Absorption rate) อยู่ที่ 13 ยูนิตต่อเดือน ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ได้รับความนิยมในทำเลนี้อยู่ที่ไม่เกิน 2 ล้านบาท จากการสำรวจพบว่า ณ สิ้นเดือน ก.ย.63 มีจำนวนอาคารชุดเหลือขาย 2,273 ยูนิต คาดว่าจะใช้เวลาขายประมาณ 11 เดือน จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการในการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลนี้ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่ระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

“ถนนแจ้งวัฒนะ เป็นทำเลที่ตั้งของศูนย์ราชการ ประกอบกับอยู่ระหว่างการก่อสร้างรถไฟฟ้าสายสีชมพู แคราย-มีนบุรี เชื่อมต่อกับสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ) ที่แยกแคราย และสายสีแดง (บางซื่อ-รังสิต) ที่ถนนวิภาวดีรังสิต และเชื่อมต่อกับสายสีเขียว (หมอชิด-สะพานใหม่) ทำให้เป็นทำเลที่มีการเดินทางสะดวก ส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อหน่วย ถือเป็นทำเลศักยภาพ ขณะที่ระดับราคาที่ดินมีการปรับตัวขึ้นมาอย่างต่อเนื่อง จากราคาประเมินของกรมธนารักษ์ ที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน (ระหว่างปี 59-63) ระบุว่า ราคาที่ดินทำเลแจ้งวัฒนะ มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 130,000-140,000 บาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่น้อยกว่า 10% ในปี 2564 ผลจากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีชมพูที่คาดว่าจะเปิดใช้งานได้ในปี 2565-2566 ทำให้มีความต้องการที่ดินในการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว

สำหรับทำเลที่อยู่อาศัยในโซนตะวันตก สถานีไฟฉาย-ท่าพระ มาแรงขณะที่กรุงเทพฯ ตะวันตก ทำเลจรัญสนิทวงศ์ ช่วงสถานีไฟฉาย-ท่าพระ เป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยตั้งแต่ปี 59-63 มีจำนวนอาคารชุดเปิดตัวสะสม 5,199 ยูนิต มียอดขายเฉลี่ย 18 ยูนิตตัวเดือน ณ สิ้นเดือนกันยายน 2563 มียอดเหลือขาย 1,999 ยูนิต ซึ่งจะใช้เวลาในการขายเฉลี่ยประมาณ 10 เดือน ในขณะที่ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในทำเลนี้ยังมีอยู่ จึงเป็นโอกาสสำหรับผู้ประกอบการอสังหาฯ ในการเปิดตัวโครงการใหม่ในทำเลนี้ โดยที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจเป็นอาคารชุดระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท

นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าวว่า ส่วนในย่านจรัญสนิทวงศ์ ถือเป็นย่านที่อยู่อาศัยและมีชุมชนดั้งเดิมอยู่เป็นจำนวนมาก ประกอบกับปัจจุบันรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายบางซื่อ-ท่าพระ และเส้นหัวลำโพง-บางแค ได้เปิดให้บริการแล้ว ทำให้การเดินทางมีความสะดวกมากขึ้นจากฝั่งธนบุรี ไปเขตพระนคร ส่งผลให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเพื่อตอบโจทย์กับการขยายตัวของเมืองและสมาชิกในครอบครัวที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่ระดับราคาที่ดินในย่านนี้ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี จากราคาประเมินที่ดิน ของกรมธนารักษ์ ปี 59-63 ระบุว่า ราคาที่ดินย่านจรัญสนิทวงศ์ มีราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 150,000-200,000 บาทต่อตารางวา และมีแนวโน้มที่จะปรับตัวสูงขึ้น 8-10% ในปี 64

“เอกชัย-สิรินธร” โอกาสตลาดลงทุน ส่วนกรุงเทพฯ ตอนใต้ ทำเลเอกชัย-สิรินธร เป็นทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาฯ จำนวนมากเนื่องจากเป็นย่านชุมชนการค้าเก่าแก่ เป็นแหล่งการจ้างงานของผู้ประกอบการอุตสาหกรรมอาหารทะเลและอาหารทะเลแปรรูปของผู้ประกอบการขนาดกลางและเล็ก ที่เชื่อมต่อกับจังหวัดสมุทรสาคร และเดินทางได้สะดวกผ่านถนนสายหลัก 3 สาย อย่าง ถนนเพชรเกษม ถนนพระราม 2 และถนนสิรินธร ทำให้มีความต้องการที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมากโดยเฉพาะที่อยู่อาศัยระดับราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท ที่ยังคงมีกำลังซื้อสูงในทำเลนี้
 

ทั้งนี้ จากการสำรวจของ LPN Wisdom ยังพบอีกว่า มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดในทำเลเอกชัย-สิรินธร ตั้งแต่ปี 57-63 รวม 12,919 ยูนิต มีอัตราการขายเฉลี่ย 15-20 ยูนิตต่อเดือนในปี 2562 ณ สิ้นเดือน ก.ย.63 มีจำนวนอาคารชุดเหลือขายรวม 9,559 ยูนิต ระดับราคาที่อยู่อาศัยที่ได้รับการตอบรับที่ดีเป็นระดับราคาที่ไม่เกิน 2 ล้านบาท ในขณะที่อัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในทำเลนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 5% ต่อปี

“ย่านเอกชัย-สิรินธร ถือว่าเป็นย่านที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยในระดับราคาที่ไม่สูงมาก เนื่องจากระดับราคาที่ดินในย่านนี้ยังไม่สูงมากเมื่อเทียบกับทำเลอื่นในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล จากรายงานราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ ระหว่างปี 2559-2563 ระบุว่า ราคาที่ดินในย่านนี้เฉลี่ยอยู่ที่ 37,000-90,000 บาทต่อตารางวา และมีการปรับราคาเฉลี่ย 5-8% ต่อปี

ในขณะที่ผลสำรวจการเปิดตัวโครงการใหม่ในช่วง 9 เดือนแรกของปี 63 พบว่า มีโครงการเปิดตัวใหม่สะสมในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑล 50,435 ยูนิต มูลค่า 205,453 ล้านบาท ลดลง 34% และ 33% ตามลำดับ เมื่อเทียบกับระยะเดียวกันของปี 62 ขณะที่อัตราการขายเฉลี่ย (absorption rate) ของโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ทั้งหมดอยู่ที่ 18% ลดลงจากอัตราการขายเฉลี่ยที่ประมาณ 32% ในช่วงเดียวกันของการเปิดตัวโครงการใหม่ในปี 62

“ขณะที่คาดว่าในไตรมาสสุดท้ายของปี 63 ผู้ประกอบการอสังหาฯ มีแผนที่จะเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 63 ประมาณ 14,500-24,500 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 110,000-125,000 ล้านบาท ส่งผลให้การเปิดตัวโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ปี 63 ทั้งปีจะอยู่ที่ประมาณ 65,000-75,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 315,000-330,000 ล้านบาท ลดลงประมาณ 25-30% เมื่อเทียบกับปี 62” นายประพันธ์ศักดิ์ กล่าว