ทราบหรือยัง? ผังเมืองสมุทรปราการกำลังจะมีฉบับใหม่แล้วนะ โดยขณะนี้ผังเมืองรวมสมุทรปราการ (ปรับปรุงครั้งที่ 3) อยู่ระหว่างการปิดประกาศและจัดประชุมเพื่อรับฟังความคิดเห็นของประชาชน เพื่อจัดทำผังเมืองสมุทรปราการแทนผังเมืองฉบับปัจจุบัน กฎกระทรวง ให้ใช้บังคับผังเมืองรวมสมุทรปราการ พ.ศ. ๒๕๕๖ ที่บังคับใช้กันมานับ 10 ปีแล้ว
Tooktee จึงรวบรวมข้อมูลจากประกาศองค์การบริหารส่วนจังหวัดสมุทรปราการ (ปรับปรุงครั้งที่ 3) ปี พ.ศ. 2566 มานำเสนอผ่านแผนที่บนเว็บไซต์ ให้คุณได้เปรียบเทียบชัด ๆ ว่าจะมีอะไรเปลี่ยนไปบ้าง โดยหลัก ๆ มี 2 ประเด็นที่เปลี่ยนไป คือ
. . . . . . . . . . . . . .
-
ปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินในบางบริเวณ
มีการปรับการใช้ประโยชน์ที่ดินในหลาย ๆ บริเวณทำให้ศักยภาพที่ดินสูงขึ้น โดยเฉพาะทำเลรอบรถไฟฟ้า เช่น
-
บริเวณรอบสายสีเขียว (ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ) ที่สร้างเสร็จในปี พ.ศ. 2561 และ รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ช่วงลาดพร้าว-สำโรง) ที่สร้างเสร็จในปี 2566 ช่วงต้น ได้แก่
บริเวณเหนือคลองสำโรง เปลี่ยนจากสีเหลืองเป็นสีส้ม
ผังเมืองปัจจุบันพื้นที่สีเหลือง ย.4 (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) จะเปลี่ยนเป็น พื้นที่สีส้ม ย.6 (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) FAR 4.5:1 และ OSR 6.7%
และ
บริเวณรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ช่วงลาดพร้าว-สำโรง) สถานี ศรีแบริ่ง สถานีศรีด่าน สถานีศรีเทพา และสถานีทิพวัล เปลี่ยนจากสีส้มเป็นสีน้ำตาลผังเมืองปัจจุบันพื้นที่สีส้ม ย.6 (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) จะเปลี่ยนเป็น พื้นที่สีน้ำตาล ย.8 (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) FAR 6:1 และ OSR 5%
อีกบริเวณที่น่าสนใจคือ บริเวณรถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ) ที่คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี พ.ศ.2570
จากปัจจุบัน พื้นที่สีม่วง อ.1 (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมและคลังสินค้า) เปลี่ยนบริเวณริมถนนสุขสวัสดิ์เป็นพื้นที่สีแดง พ.4 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) FAR 8:1 และ OSR 3.8%
และบริเวณรอบ ๆ เป็นสีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีม่วง อ.4 (ที่ดินประเภทอุตสาหกรรมทั่วไปที่ไม่เป็นมลพิษต่อชุมชนหรือสิ่งแวดล้อมและคลังสินค้า) FAR 2:1 และ OSR 20%
-
มีการกำหนดค่า FAR และ OSR แล้ว
ในร่างผังเมืองฉบับใหม่นี้มีการกำหนดค่า FAR และ OSR ซึ่งจะมีผลต่อพื้นที่อาคารที่สามารถสร้างได้ ที่ว่างที่ต้องเว้นไว้เท่าไหร่ เหมือนผังเมืองกรุงเทพมหานคร และ นนทบุรีที่มีการกำหนดค่าดังกล่าว
FAR (Floor to Area Ratio) คือ อัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน เป็นตัวกำหนดว่าจะสามารถสร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่
OSR (Open Space Ratio) คือ อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม เป็นตัวกำหนดว่าต้องเหลือพื้นที่ว่างบนพื้นดินเท่าไหร่ ส่งผลต่อขนาดอาคารเช่นเดียวกัน
อ่านเพิ่มเติม FAR OSR คืออะไร? ส่งผลกับราคาที่ดินด้วยนะ
จากเดิมผังเมืองสมุทรปราการจะไม่มีการกำหนดค่า FAR และ OSR หมายความว่าให้ตีความพื้นที่อาคารที่สร้างได้สูงสุดตาม ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 พ.ศ. 2535 ข้อ 5 ซึ่งระบุให้อาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษ ต้องมีพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 10 ต่อ 1 คือ มีที่ดินขนาด 100 ตร.ม. จะสร้างอาคารได้ขนาดสูงสุด 1000 ตร.ม. (100 x 10) และก็ต้องดูคู่กับกฎหมายอื่น ๆ ด้วย
ในร่างผังเมืองสมุทรปราการ ค่า FAR สูงสุดอยู่ที่ 9 ในบริเวณ พื้นที่สีแดง ที่ดินประเภทพาณิชยกรรมและที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก พ.5
หากมีที่ดินขนาด 1 ไร่ จะสร้างอาคารได้สูงสุด (1600 ตร.ม. x 9 = 14,400 ตร.ม.)
ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย
