คอนโดไม่ตรงปก เมื่อคอนโดที่ซื้อไว้สร้างเสร็จแต่ผิดสเปคจะทำอย่างไร?

สวัสดีครับ ทุกคนเชื่อหรือไม่ หนึ่งในปัญหาการซื้อขายคอนโด ที่คนส่วนมากพบเจอกันบ่อยที่สุด คือปัญหาเรื่อง คอนโดที่ซื้อไว้ ‘สร้างไม่ตรงแบบ’ โดยเฉพาะคนที่ซื้อคอนโดแบบ Pre-Sale หรือคอนโดที่เปิดขายก่อนสร้างเสร็จ เพราะเห็นเพียงแค่รูปภาพในโบรชัวร์บ้าง ภาพเรนเดอร์บนเว็บไซต์บ้าง หรืออย่างดีหน่อยก็ได้ดูห้องตัวอย่าง ทำให้ในหลาย ๆ ครั้งมักจะมีเหตุการณ์จ่ายเงินจอง วางเงินดาวน์ไปแล้ว คอนโดกลับสร้างออกมาไม่ตรงกับที่โฆษณาไว้นั้นเอง

แล้วต้องขอบอกเลยว่าประเด็นนี้สำหรับหลาย ๆ เคสได้เกิดการลามไปถึง การฟ้องร้อง เป็นคดีใหญ่โตกันเลยทีเดียว และปัญหาเหล่านี้ก็เป็นตัวบ่งชี้ว่า นี่คือสิ่งที่เราควรเตรียมรับมือและทำความเข้าใจข้อกฎกมาย รวมไปถึงวิธีการจัดการให้ครบถ้วน และในบทความนี้ Tooktee จะพาทุกคนไปหาคำตอบกันว่า เมื่อคอนโดที่ซื้อไว้ ‘สร้างไม่ตรงแบบ’ เราจะทำอย่างไรดี? ไปหาคำตอบกันดีกว่าครับ

ปัญหาการสร้างคอนโดไม่ตรงแบบ ที่พบเจอได้บ่อย

สำหรับปัญหาการสร้างคอนโดไม่ตรงแบบ ส่วนใหญ่จะเกิดขึ้นกับสองจุดนี้ด้วยกัน คือ ในยูนิตพักอาศัย และ พื้นที่ส่วนกลาง ซึ่งปัญหาก็จะมีดังนี้

ปัญหาในยูนิตพักอาศัย

• ก่อสร้างไม่ได้มาตรฐาน มี Defect หลายจุด และไม่แก้ไขตามกำหนด/ให้ถูกต้องตามแบบ
• เปลี่ยน Layout ห้อง ไม่ตรงกับแบบตอนแรก
• เปลี่ยนวัสดุ หรือ ลดเกรดวัสดุ ไม่เป็นไปตามที่โฆษณาไว้

ปัญหาในพื้นที่ส่วนกลาง

• ลดขนาด/พื้นที่ของ Facilities ลง แล้วปรับเปลี่ยนเป็นพื้นที่ขายของโครงการแทน
• เปลี่ยนรูปแบบ/หน้าตาของ Facilities ไม่เป็นไปตามที่โฆษณาไว้

กฎหมายที่ต้องรู้ เพื่อไม่โดนโครงการเอาเปรียบ

การสร้างคอนโดไม่ตรงแบบ ถือว่าเป็นรูปแบบหนึ่งของการที่ผู้ขายเอารัดเอาเปรียบผู้ซื้อ ซึ่งในกรณีนี้ก็คือบริษัท เดเวลอปเปอร์ นั่นเอง ดังนั้นก็เลยมีกฎหมายคุ้มครองบริโภคหรือผู้ซื้อเกิดขึ้น เรียกกันว่า กฎหมายอาคารชุด โดยฉบับล่าของกฎหมายนี้ ได้ถูกบังคับใช้ตั้ง ปี 2551 จนถึงปัจจุบัน ซึ่งก็คือ กฎหมายอาคารชุด ปี พ.ศ. 2551 นั่นเอง

กฎหมายอาคารชุด พ.ศ. 2551

ใจความสำคัญของกฎหมายอาคารชุด ที่ผู้ซื้อคอนโดทุกคนควรรู้ 

• ข้อความหรือภาพที่ใช้โฆษณา จะต้องตรงกับหลักฐานและรายละเอียดที่ยื่นขอจดทะเบียน และต้องระบุรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลางให้ชัดเจนด้วย หากฝ่าฝืนโทษปรับตั้งแต่ 50,000 – 100,000 บาท
• เจ้าของโครงการ (เดเวลอปเปอร์) ต้องเก็บสำเนาเอกสารที่เป็นสื่อโฆษณาทุกประเภททุกชิ้นไว้จนกว่าจะขายห้องชุดจนหมด และส่งสำเนาให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บไว้อย่างน้อย 1 ชุด หากฝ่าฝืนมีโทษปรับไม่เกิน 100,000 บาท
• ให้ถือว่าข้อความ หรือภาพที่โฆษณา หรือหนังสือชักชวน เป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาซื้อขายห้องชุด หากข้อความหรือภาพใดมีความหมายขัดแย้งกับข้อความในสัญญาจะซื้อจะขายหรือสัญญาซื้อขาย ให้ตีความไปในทางที่เป็นคุณแก่ผู้จะซื้อหรือผู้ซื้อ

ก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโด (เซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย) ต้องตรวจสอบอะไรบ้าง?

สิ่งที่ต้องตรวจสอบในหนังสือสัญญา

เมื่อเราตัดสินใจซื้อคอนโดและทำการจองไปแล้ว ขั้นตอนต่อไปที่ต้องทำคือ ทำสัญญากับผู้ขาย (โครงการ) ซึ่งขั้นตอนนี้ ถือเป็นขั้นตอนสำคัญที่ต้องเช็คให้ละเอียดว่าในหนังสือสัญญามีจุดไหนที่เราดูเสียเปรียบ หรืออาจจะทำให้เราถูกเอารัดเอาเปรียบได้หรือไม่ หากว่ามีอะไรที่ดูน่าสงสัย หรือเกิดความไม่แน่ใจในสัญญา ก็ควรสอบถามกับทาง โครงการอย่างละเอียด เพื่อให้เกิดความเข้าใจตรงกันก่อนที่จะจรดปากกาเซ็นลงไปเพราะเมื่อเราเซ็นลงไปแล้วจะถือว่าทั้งสองฝ่ายได้ตกลงซื้อขายเป็นที่เรียบร้อย

ขนาดของห้อง

สำหรับในเรื่องของขนาดห้อง ทั้งขนาดห้องจริง ขนาดห้องที่อยู่ในสัญญา ขนาดห้องที่อยู่ในผังจัดสรร จะต้องตรงกัน และทั้งหมดก็จะต้องตรงกับขนาดที่ระบุไว้ในโฉนดด้วย หากพบว่ามีขนาดไม่ตรงกัน ห้ามเซ็นสัญญาซื้อขาย

แบบห้องพักอาศัย

อย่าลืมตรวจสอบว่ายูนิตนั้น ๆ มี Layout หรือแบบห้องตรงกับที่เราต้องการซื้อไหม ซึ่งเราควรตรวจสอบให้ละเอียดถี่ถ้วน รวมไปถึงรายละเอียดเล็ก ๆ อย่างเช่น เฟอร์นิเจอร์ที่ได้มามีวัสดุเป็นอย่างไร วัสดุของตู้ Built-In รูปแบบประตู รูปแบบหน้าต่าง ฯลฯ

ระยะเวลาการก่อสร้างและวันที่แล้วเสร็จส่งมอบให้ผู้ซื้อคือเมื่อไหร่

ระยะเวลาถือเป็นสิ่งที่สำคัญที่เราต้องตรวจสอบให้ดี ซึ่งผู้ขาย (โครงการ) จะต้องมีรายละเอียดกับกับไว้ด้วยว่า ใช้ระยะเวลาในการก่อสร้างนานเท่าไหร่ แล้วจะดำเนินการส่งมอบให้เราในเดือนไหน ปีไหน ทั้งหมดนี้ต้องมีระบุไว้อย่างชัดเจน รวมไปถึงตัวเราก็ต้องรับทราบในส่วนนี้ด้วยครับ

เบี้ยปรับ

ในเรื่องของการจ่ายเบี้ยปรับนั้น จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีฝ่ายหนึ่งฝ่ายใดได้ทำการผิดนัด ไม่ว่าจะเป็น ผู้ซื้อ (เรา) หรือ ผู้ขาย (โครงการ) ก็ตาม อย่างเช่น โครงการส่งมอบห้องช้ากว่ากำหนด ก็จะต้องจ่ายเงินให้เรา ซึ่งจะจ่ายเท่าไหร่นั้นอยู่ที่ผู้ซื้อกับผู้ขายตกลงกัน ในทำนองเดียวกัน ถ้าเกิดว่าเราตัวเราผิดนัดจ่ายเงินดาวน์หรือจ่ายเงินโอน ก็จะต้องเสียค่าปรับให้โครงการ หรือโดนยึดเงินดาวน์เมื่อไม่โอนภายในกี่วัน ซึ่งการจ่ายเบี้ยปรับนั้นไม่ได้มีกฎหมายกำหนดไว้ว่าต้องจ่ายอย่างต่ำเท่าไหร่ แต่จะต้องเป็นการตกลงกันระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย

ระยะเวลาประกัน ต้องมีระบุในหนังสือสัญญา

ในหนังสือสัญญาต้องมีระบุเรื่องการประกันห้องนั้น ๆ และต้องมีรายละเอียดปลีกย่อยดังนี้

• ระยะเวลาประกันนานเท่าไหร่ ต้องมีระบุให้ชัดเจน
• หากผู้ซื้อพบเจอกรณีห้องเสียหาย หรือชำรุด ไม่ว่าจะเป็นส่วนไหนของห้องก็ตาม ทางผู้ขายจะรับผิดชอบอย่างไร

เมื่อเจอปัญหาการสร้างคอนโดแล้ว เราจะทำอย่างไรดี?

สำหรับใครที่ จองห้องไปแล้ว กำลังอยู่ในช่วงดาวน์ หรือเซ็นสัญญาจะซื้อจะขายไปแล้ว และก่อนจะโอนกลับเจอปัญหาสร้างไม่ตรงแบบ ก็ไม่ต้องวิตกกังวลไปว่าเราจ่ายตังทำสัญญาไปแล้วจะไม่สามารถแก้ไขอะไรได้ ซึ่งวิธีจัดการก็จะมีขั้นตอนอยู่ตามนี้

ขั้นตอนที่ 1 : ขอโครงการดูพิมพ์เขียวการก่อสร้าง (Blueprint)

กรณีที่เราพบว่าคอนโดสร้างไม่ตรงแบบที่ได้โฆษณาไว้ หรือแบบที่ตกลงกันไว้ โดยมีการเปลี่ยน Layout ห้อง หรือมีการแสดงภาพในแปลนทำให้เราเข้าใจผิดไป อย่างเช่นส่วนที่ยื่นออกมาจากห้อง พร้อมด้วยสัญลักษณ์ประตูบานสวิง ทำให้ให้เราเข้าใจผิดว่าเป็นระเบียงที่สามารถเดินออกไปใช้งานได้ แต่ในห้องจริงเรากลับพบว่าเป็นเพียงที่วาง คอมเพรสเซอร์แอร์ที่มีหน้าต่างบานกระทุ้ง 

เมื่อเป็นแบบนี้แล้ว ขั้นตอนแรกที่เราต้องทำคือ หาหลักฐาน โดยการ ขอดูพิมพ์เขียวการก่อสร้างโครงการ หรือที่เรียกกันง่าย ๆ ว่า Blueprint นั่นเอง ซึ่งวิธีการก็คือ 

• เข้าไปที่สำนักงานเขตเพื่อขอดูเลขที่ใบอนุมัติ 
• หลังจากนั้นให้เข้าไปที่ไปกรมโยธา เพื่อนำเลขที่ไปขอดูพิมพ์เขียวของโครงการแล้วตรวจสอบว่าทางโครงการสร้างตรงกับพิมพ์เขียวหรือไม่
• ขอถ่ายเอกสาร หรือถ่ายรูปไว้เพื่อใช้เป็นหลักฐาน

หากพบว่า โครงการสร้างไม่ตรงกับที่โฆษณาไว้ และ/หรือ ไม่ตรงกับพิมพ์เขียว ซึ่งเป็นการยื่นขออนุญาตก่อสร้าง เราก็สามารถยกเลิกสัญญากับทางโครงการได้ โดยใช้หลักฐานที่มีไปยืนยัน และเราต้องได้รับเงินดาวน์ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่จ่ายไปก่อนหน้าคืนมาด้วย

ขั้นตอนที่ 2 : ขอยกเลิกสัญญากับโครงการ

ขั้นตอนนี้ ใช้สำหรับกรณีที่เราได้ให้เวลาโครงการแก้ไขการก่อสร้างในยูนิตที่ไม่ตรงตามแบบ แต่สุดท้ายเมื่อถึงกำหนดแล้วก็ยังไม่จัดการแก้ไขให้เรียบร้อย 

หากเราต้องการยกเลิกสัญญาก็ให้ทำจดหมายแบบ ไปรษณีย์ตอบรับ โดยระบุเนื้อหาเป็นเรื่อง ขอยกเลิกสัญญาและขอเงินที่จ่ายไปแล้วทั้งหมดคืน เนื่องจากการก่อสร้างไม่เป็นไปตามสัญญา

และถ้าเกิดว่า โครงการส่งจดหมายให้เรารับโอนกรรมสิทธิ์ห้องของเรา  เราก็ไม่ควรเพิกเฉย และจะต้องรีบทำจดหมายไปรษณีย์ตอบกลับโดยเร็ว  เพราะจะทำให้ทางโครงการมีเหตุผลที่สามารถใช้โต้เถียงกับเราในกรณีที่มีการฟ้องร้องขึ้นศาลกัน โดยเราสามารถระบุลงไปในเนื้อหาว่า “ต้องการปฏิเสธการโอนเนื่องจากห้องที่ซื้อไม่เป็นไปตามโฆษณา / สัญญา” และ ถึงแม้ว่าเราจะไม่โอนก็ตาม ในวันที่นัดโอนเงินเราก็จะต้องไปกรมที่ดินเพื่อไปให้เหตุผลที่เราปฏิเสธรับโอนกรรมสิทธิ์ 

การขอยกเลิกสัญญาใช้สำหรับกรณีที่เราได้ให้เวลาโครงการแก้ไขการก่อสร้างในยูนิตที่ไม่ตรงตามแบบ แต่สุดท้ายเมื่อถึงกำหนดแล้วก็ยังไม่จัดการแก้ไขให้เรียบร้อย

ขั้นตอนที่ 3 : ฟ้องร้อง

เป็นขั้นตอนสุดท้ายในการหาทางออก ในกรณีที่ทั้งสองฝ่าย ผู้ซื้อ (เรา) กับ ผู้ขาย (โครงการ) ไม่สามารถตกลงกันได้ หรือทางโครงการไม่ยอมแก้ไขให้เป็นไปตามที่โฆษณาหรือตามที่ได้ให้สัญญาไว้ เราก็จะต้องหาตัวกลางในการไกล่เกลี่ย หรือดำเนินการฟ้องร้อง ซึ่งกรณีนี้ก็จะมีอยู่ 2 หน่วยงานที่สามารถทำหน้าที่เป็นตัวกลางให้กับเราได้

• สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) แต่ขั้นตอนการฟ้องผ่าน สคบ. นั้น อาจจะใช้เวลานานระดับนึง เนื่องจากมีหลายเคสการฟ้องร้องที่ต้องดูแลเช่นกัน 
• ยื่นเรื่องฟ้องศาลแพ่ง เป็นวิธีสุดท้ายที่สามารถทำได้ หากฟ้องศาลแพ่งก็จะเรียกว่าเป็น “คดีผู้บริโภค” ที่อยู่ในส่วนของ คดีซื้อขาย โดยเราสามารถนำหลักฐานทั้งหมดไปยื่นฟ้องด้วยตัวเองได้เลยครับ กรณีค่าเสียหายไม่เกิน 300,000 บาท ให้ยื่นฟ้องกับศาลแขวง แต่ถ้าค่าเสียหายเกิน 300,000 บาทให้ยื่นฟ้องศาลจังหวัด

ขั้นตอนที่ 4 : แจ้งโครงให้การแก้ไขปัญหา (วิธีการทางเลือก)

ในกรณีที่เรายังอยากได้ห้องที่ซื้อไว้ หรือไม่ได้ต้องการยกเลิกสัญญา แต่ต้องการให้โครงการแก้ไขการก่อสร้างให้ตรงตามแบบที่เคยโฆษณาไว้ ให้ทำจดหมายแบบ ไปรษณีย์ตอบรับ เหมือนกับการขอยกเลิกสัญญา แต่ให้ระบุเนื้อหาภายในว่าเราต้องการให้โครงการแก้ไขแบบให้เป็นไปตามที่ตกลงกันไว้ และอย่าลืมเขียนกำหนดระยะเวลาให้ชัดเจนด้วย ซึ่งถ้าเกิดว่าทางโครงการจะขอต่อรอง ก็จะต้องส่งจดหมายไปรษณีย์ตอบรับกลับมาเช่นกันหากต้องการตกลงกับโครงการด้วยวิธีอื่น จะต้องเป็นวิธีที่มีเอกสารเป็นลายลักษณ์อักษร

บทสรุปส่งท้าย

Tooktee ขอแนะนำให้ทุกคนที่เจอกับสถานการณ์คอนโดที่ซื้อไว้ ‘สร้างไม่ตรงแบบ’ ลองศึกษา ข้อกฎหมายอาคารชุด แล้วลองทำตามขั้นตอนที่ได้แนะนำไปนะครับ เราอาจจะเริ่มจากวิธีประนีประนอมที่ดีที่สุด โดยการเข้าไปกรมโยธาเพื่อขอพิมพ์เขียวการก่อสร้างมาใช้เป็นหลักฐาน หลังจากนั้นก็ทำจดหมายเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจนเพื่อร้องเรียนให้แก้ไขการก่อสร้าง แต่หากโครงการไม่รับฟัง หรือทำจดหมายโอนกรรมสิทธิและปฏิเสธการจ่ายเงินคืนให้เรา ก็ขอแนะนำให้หันไปใช้วิธีฟ้องร้องกับ สคบ. หรือฟ้องศาล