ผู้ประกอบการอสังหาฯไล่กวาดนักลงทุน ซื้อเหมายกคอนโด เข็นบริษัทลูกเสริมบริหารอาคาร-ค่าเช่า-หนุนรายได้

การลงทุนในคอนโดมิเนียม ในมุมของคนทั่วไปที่ไม่ใช่ผู้ประกอบการ คือ การซื้อทีละ 1 ยูนิตหรือมากกว่านั้น เพื่อนำมาเป็นทรัพย์สิน รวมไปถึงเป็นการซื้อเพื่อต้องการสร้างผลกำไรจากคอนโดมิเนียม ที่ซื้อทั้งแบบการลงทุนในระยะสั้น และระยะยาว โดยการซื้อคอนโดมิเนียมลงทุนแบบระยะสั้น คือ การจองคอนโดมิเนียม แล้วดำเนินการผ่อนดาวน์กับผู้ประกอบการไปเรื่อยๆ ระหว่างนั้นก็หาช่องทางในการขายไปพร้อมๆกัน ซึ่งการทำแบบนี้ ในอดีตอาจจะมีโอกาสในการทำกำไรที่ค่อนข้างสูง แต่ช่วงหลายปีที่ผ่านมาทำได้ยากขึ้น แต่ก็ยังมีโครงการคอนโดมิเนียมบางโครงการที่ยังสามารถทำได้ แต่ความเสี่ยงมีมากขึ้น และเหมาะกับคนที่พร้อมโอนกรรมสิทธิ์ เพราะอาจจะขายไม่ได้จนกระทั่งต้องโอนกรรมสิทธิ์ยูนิตที่ซื้อไว้ก็ได้ ซึ่งที่ผ่านมานักลงทุนกลุ่มนี้มีทั้งกลุ่มมือใหม่และมือเก๋า แต่กลุ่มมือใหม่ที่สายป่านไม่มากพอ กลายเป็นปัญหา เพราะไม่ได้ต้องการโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว จึงอาจจะดึงเวลาเมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ และสุดท้ายขอคืนยูนิตที่ซื้อกับผู้ประกอบการ ซึ่งเกิดจากตัวผู้ซื้อ ไม่เกี่ยวกับผู้ประกอบการ แต่ก็มีผลต่อเนื่องถึงเจ้าของโครงการที่จะต้องนำห้องชุดมาทำการขายใหม่เป็นครั้งที่สอง เป็นต้น

ส่วนการลงทุนคอนโดมิเนียมระยะยาว คือ การซื้อเพื่อต้องการได้ผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า (Rental Yield) และมูลค่าคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นจากเวลาที่ผ่านไป (Capital Gain) ดังนั้น ผู้ซื้อมีความพร้อมและยินดีที่จะโอนกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว จึงไม่ใช่ปัญหาของทั้งฝั่งของผู้ซื้อและผู้ประกอบการ การลงทุนแบบนี้ในปัจจุบันก็เริ่มลดน้อยลง เพราะต้องรอนาน อาจจะต้องรอเป็น 10 ปีรวมไปถึงระหว่างนั้นต้องดูแลรักษายูนิตที่ซื้อไปเรื่อยๆ เพราะต้องหาคนมาเช่า รวมไปถึงปรับปรุงรักษาสภาพห้องให้สวยงามต่อเนื่อง เพื่อที่จะได้สร้างรายได้ให้กับนักลงทุนได้ต่อเนื่อง

แคมปัสคอนโดฯ กระแสดี

นายสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA) บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ให้ความเห็นว่า การลงทุนในคอนโดมิเนียมของคนทั่วไป อาจจะถึงเวลาที่ไม่สามารถคาดหวังผลตอบแทนได้ แบบก่อนหน้านี้อีกแล้ว เพราะคอนโดมิเนียมในตลาดมีเยอะมาก ทั้งที่อยู่ในมือของคนทั่วไปที่ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนก่อนหน้านี้ และยูนิตเหลือขายที่อยู่ในสต็อกของผู้ประกอบการ ซึ่งบ่อยครั้งมีการจัดมหกรรมลดราคา เพื่อระบายสต็อกคอนโดมิเนียมของตนเอง

ดังนั้น การที่คนทั่วไปจะซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุน ก็อาจจะเจอกับปัญหาได้ เพราะราคาที่ลงทุนไปอาจจะมากกว่าราคาขายที่ผู้ประกอบการระบายสต็อกภายหลัง ซึ่งเรื่องแบบนี้ กลายเป็นเรื่องปกติไปแล้วในหลายโครงการของผู้ประกอบการหลายราย แต่ไม่ได้หมายความว่า การลงทุนคอนโดมิเนียมของคนทั่วไปจะไม่มีแล้วในปัจจุบัน แต่อาจจะค่อนข้างต้องเลือกหน่อย โครงการที่ได้รับความสนใจและมีกระแสต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา คือ โครงการที่อยู่รอบๆมหาวิทยาลัย (แคมปัสคอนโด) หรือในทำเลที่ดีและราคาขายใกล้เคียงกับราคาตลาด ณ ตอนที่เปิดขาย ไม่ได้มีราคาสูงเกินไปเมื่อเทียบกับราคาขายในพื้นที่นั้นๆ หลายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ มหาวิทยาลัยปิดการขาย และได้รับความสนใจจากกลุ่มของนักลงทุนค่อนข้างมาก การลงทุนรูปแบบนี้ยังคงมีอยู่และอาจจะกลายเป็น 1 ในภาระของนักลงทุนที่อาจจะไม่ได้มีความพร้อม หรือไม่เข้าใจถึงภาระในระยะยาวที่จะเกิดตามมาในอนาคต

สำหรับการลงทุนคอนโดมิเนียมอีก 1 รูปแบบ คือ การลงทุนในโครงการที่มีการการันตีผลตอบแทน ซึ่งอาจจะมีความแตกต่างกันไปในแต่ละทำเล หรือรูปแบบโครงการ โครงการที่มีส่วนหนึ่งเป็นโรงแรมหรือที่เรียกกันติดปากว่า “Branded Residence” ซึ่งหลายโครงการมีการการันตีผลตอบแทน โดยระบุในสัญญาจะซื้อจะขายตั้งแต่วันที่ทำสัญญาเพื่อจองคอนโดมิเนียมเลย โดยผลตอบแทนอาจจะมีตั้งแต่ 3% ไปจนถึง 8% ในระยะเวลา 3–10 ปี หรือมากกว่านี้ ทั้งในเรื่องของผลตอบแทน และระยะเวลาในการลงทุน แต่มีเงื่อนไขที่ระบุชัดเจนในสัญญาเช่นกันว่า ผู้ซื้อสามารถใช้ประโยชน์ในโครงการที่ผู้ซื้อมีห้องหรือยูนิตที่ตนเองซื้อได้กี่วันในระยะเวลา 1 ปี โดยอาจจะไม่ได้พักในห้องหรือยูนิตที่ตนเองซื้อไว้ ฝั่งของผู้ประกอบการเจ้าของโครงการจะเป็นคนดูแลให้ทุกเรื่อง ผู้ซื้อรอรับผลตอบแทนตามที่ระบุในสัญญาได้เลย ซึ่งในกรณีที่ครบกำหนดตามสัญญาแล้วอาจจะมีการต่อสัญญาเพื่อให้ผู้ประกอบการบริหารต่อเนื่องก็ได้ แต่ผลตอบแทนจะไม่ได้ตามที่ระบุในสัญญาตอนซื้อครั้งแรก อีกทั้งในเรื่องของการปรับปรุงยูนิตหลังจากที่ครบกำหนดสัญญา ก็เป็นอีกเรื่องที่ต้องมีความชัดเจน แต่สะดวกกับกลุ่มของนักลงทุน ที่ไม่ต้องทำอะไรอีกแล้วหลังจากที่ทำสัญญาซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสิ้น

เข็นอสังหาฯลูก บริหารคอนโดฯปล่อยเช่า

ผู้ประกอบการผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายราย เช่น บริษัท แอล พี พี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์ จำกัด หรือ “LPP” บริษัทในเครือของบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน), บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ในเครือของบริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน), บริษัท พรีโม เซอร์วิส โซลูชั่น จำกัด ในเครือออริจิ้นฯ ที่ดำเนินธุรกิจดูแลบริการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ,บริษัท บางกอกซิตี้สมาร์ท จำกัด พร็อพเพอร์ตี้ เอเจนท์เบอร์ 1 ของไทยในเครือเอพี ไทยแลนด์ รวมถึงยักษ์ใหญ่อย่างบริษัท ซี.พี.แลนด์ จำกัด มี CP Facilities Management บริหารทรัพยากรอาคาร เช่น บริการบริหารอาคาร และนิติบุคคล

มีการจัดตั้งบริษัทย่อยที่ทำหน้าที่บริหารโครงการในเครือของตนเอง ซึ่งรวมไปถึงการดูแล และบริหารการปล่อยเช่า หรือซื้อ/ขายคอนโดมิเนียมในโครงการด้วย การบริการรูปแบบนี้กลายเป็นอีก 1 ช่องทางที่ผู้ประกอบการสามารถสร้างรายได้ และสามารถที่จะปรับราคาขาย หรือเช่าภายในโครงการให้มีความน่าสนใจอยู่ต่อไปได้ เพราะพวกเขาจะกลายเป็นส่วนหนึ่งในการกำหนดค่าเช่า รวมไปถึงราคาซื้อ/ขายภายในโครงการด้วย และบริษัทบริหารโครงการต่างๆ ที่เข้ามารับหน้าที่บริหาร ดูแลโครงการรวมถึงเรื่องที่กล่าวไปแล้ว กลุ่มของนักลงทุนบางส่วน เลือกที่จะใช้บริการบริษัทเหล่านี้ในการดูแลเรื่องการปล่อยเช่า แลกกับการเสียผลตอบแทนบางส่วน อีกทั้ง กลุ่มของนักลงทุนอาจจะได้รับข้อมูล รวมไปถึงการบอกขายยูนิตภายในโครงการก่อนที่ตลาดจะรับรู้อีกด้วย โดยเฉพาะในโครงการที่มีความต้องการเช่าสูง

ชูเรื่อง 'การันตียิลด์' คุ้มครองความเสี่ยงนักลงทุน
นายสุรเชษฐ กล่าวว่า ทั้งนี้ จากการที่นักท่องเที่ยวฟื้นตัวกลับมา และเรื่องของพนักงานบริษัทข้ามชาติที่เข้ามาทำธุรกิจในไทยจะนิยมเช่าระยะยาว ได้ส่งผลให้คอนโดมิเนียมที่ซื้อเพื่อการลงทุนในลักษณะปล่อยเช่าขยายตัวมากขึ้น เช่นเดียวกับตลาดเช่าสำหรับกลุ่มลูกค้าคนไทยที่เติบโตมากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะในกลุ่มเริ่มต้นทำงาน (เฟิร์สจ๊อบเบอร์) จะซื้อคอนโดมิเนียมน้อย เพราะรายได้ยังไม่ค่อยมั่นคงและเช่าอยู่กันมากกว่า ประกอบกับธุรกิจโรงแรมที่เป็นกึ่งเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์กลับมาฟื้นตัวไม่ทำตลาดเช่าระยะยาว ผู้บริโภคหันมาเช่าคอนโดมิเนียมและทำให้ปริมาณการเช่าเพิ่มขึ้น ทำให้กลุ่มนักลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนมากขึ้น

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการจะมีการจัดตั้งบริษัท เพื่อบริหารจัดการเรื่องภายในโครงการคอนโดมิเนียมแล้ว การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม เพื่อการลงทุนในรูปแบบของการการันตีผลตอบแทนทั้งในกรุงเทพมหานครและตลาดต่างจังหวัด กลายเป็น 1 ในรูปแบบที่ผู้ประกอบการเลือกนำมาใช้ เพราะกำลังซื้อลดลงตามภาวะเศรษฐกิจ แต่ฝั่งของผู้ประกอบการไม่สามารถที่จะลดการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมได้

"การพัฒนาโครงการที่มีการการการันตีผลตอบแทน เพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับคนทั่วไปและนักลงทุน เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจ และมีโครงการออกมาต่อเนื่อง ซึ่งการการันตีผลตอบแทน อาจจะเสี่ยงถ้าเป็นโครงการของบริษัทขนาดเล็ก หรือไม่มีชื่อเสียง แต่ถ้าเป็นโครงการขนาดใหญ่ ชื่อเสียงเป็นที่รู้จักจะกลายเป็นเรื่องที่สร้างความน่าสนใจทันที ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายจึงมีโครงการรูปแบบนี้ต่อเนื่องในช่วงที่ผ่านมา"

ขายเหมายกตึกให้นลท.บริหารรับค่าฟี

ช่วงปีพ.ศ.2566 มีโครงการเพื่อการลงทุนออกมาชัดเจนจากฝั่งของผู้ประกอบการ โดยเป็นโครงการที่เปิดโอกาสให้นักลงทุนที่ต้องการลงทุนในคอนโดมิเนียมสามารถซื้อเหมายกอาคาร หรือทั้งโครงการ หรือครั้งละมากๆ ได้เลยในโครงการที่ผู้ประกอบการกำหนด ซึ่งผู้ประกอบการบางรายมีการบริหารจัดการเรื่องของการปล่อยเช่าเป็นระยะเวลา 10 ปี และคาดการณ์เรื่องของผลตอบแทนเอาไว้น่าสนใจ คือ 5–7% ต่อปี ซึ่งผู้ประกอบการที่มีโครงการประเภทนี้ออกขายรายแรกคาดว่า คือ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) จำกัด (มหาชน) โดยมีการจัดตั้งบริษัท คาร์บอนทู จำกัด แล้วพัฒนาโครงการเฮสเพอร์ เรด เกษตร ซอยพหลโยธิน 34 มีจำนวนยูนิตทั้งหมด 60 ยูนิต (จำนวนขึ้นอยู่กับการแบ่งห้อง) โดยเป็นโครงการที่ประกาศขายแบบยกตึกในราคา 108 ล้านบาทก่อนจะลดลงเหลือ 99.99 ล้านบาท ซึ่งทางเอพีคาดว่าจะได้ผลตอบแทน 5–6% ต่อปีให้กับนักลงทุน

จากนั้น บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) ได้พัฒนาโครงการออริจิ้น อพาร์ทเม้นท์ อินเวสเมนท์ โดยเป็นการเปิดโอกาสให้นักลงทุน เข้ามาลงทุนในโครงการคอนโดมิเนียมของออริจิ้น 3 โครงการ โดยสามารถซื้อแบบเหมาทั้งอาคาร หรือแบบทั้งชั้น หรือจำนวนใดจำนวนหนึ่งใน 3 โครงการที่จะเปิดขายไปแล้วในเดือนพฤศจิกายน 2566 ที่ผ่านมา โดยราคาเริ่มต้นที่ยูนิตละต่ำกว่า 1 ล้านบาทขึ้นไปถึง 1 ล้านบาทต้นๆ ขึ้นอยู่กับว่าเป็นโครงการที่อยู่ในทำเลใด โดยทางออริจิ้นจะบริหารจัดการให้ในช่วง 10 ปีแรก ซึ่งทางออริจิ้นคาดว่า ค่าเช่าอยู่ในช่วง 5,000-10,000 บาทต่อเดือนขึ้นอยู่กับทำเล และการันตีผลตอบแทนอยู่ในช่วง 5–7%ต่อปี

สำหรับซีรีส์โปรแกรมที่ออริจิ้นฯ นำเสนอออกสู่ตลาด ได้แก่ โปรแกรม Origin Condo Investment เปิดทางลงทุนระยะยาว ในงบประมาณ เริ่มต้น 1.89 ล้าน ในทำเลแหล่งงานและทำเลใกล้สถาบันการศึกษา อาทิ สายลวด, ศรีอุดม, เกษตร-ศรีราชา แคมปัส, แคมปัส บางแสน, ระยอง โดยโครงการในบางทำเล เช่น ศรีอุดม เป็น Pet Lover Condo คอนโดที่คนรุ่นใหม่ชื่นชอบเป็นอย่างมากในปัจจุบัน และเป็นเซ็กเมนท์ผู้เช่ากลุ่มใหญ่ของตลาด

โปรแกรม Origin Resort Investment การลงทุนคอนโดฯในทำเลท่องเที่ยว รองรับการเติบโตของจำนวนนักท่องเที่ยว พร้อมระบบผลตอบแทนที่ครอบคลุมทั้งค่าเช่าแบบคงที่และค่าเช่าส่วนเพิ่มตามซีซั่นการท่องเที่ยว นำร่องในทำเล กะทู้-ป่าตอง, หาดบางเทา, พัทยา ราคาเริ่มต้น 2.19 ล้านบาท นอกจากจะได้รับโอกาสทำรายได้จากค่าเช่าแล้ว ยังได้รับโอกาสของราคาทรัพย์สิน ที่อาจเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วจากการเป็นเมืองท่องเที่ยว

และ โปรแกรม Origin Apartment Investment ตอบโจทย์การลงทุนยกชั้น ยกตึก พร้อมผลตอบแทนแบบยกกำลัง ในทำเลใกล้แหล่งชุมชนและนิคมอุตสาหกรรม อาทิ บางนา-บางปะกง, เศรษฐบุตร, เตรียมน้อม, บางแค เจาะนักลงทุนสำหรับผู้สนใจทำอพาร์ตเมนท์แต่ไม่เคยทำมาก่อน เป็นต้น

หรือแม้แต่ค่าย LPN ก็เริ่มพัฒนารูปแบบของคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนมากขึ้น ผ่านการเปิดตัวโครงการแบรนด์ใหม่ ภายใต้ชื่อ "เอิร์น บาย แอล.พี.เอ็น." (EARN by LPN) เน้นจับกลุ่มนักลงทุนอสังหาฯ รุ่นใหม่ ช่วงอายุ 25–30 ต้นๆ ในย่านนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร โดยเฉพาะคนที่ทำงานในย่านนี้ รวมถึงกลุ่มนักลงทุนรุ่นใหม่ที่เริ่มต้นลงทุนอสังหาริมทรัพย์

โดยความหมายของคำว่า EARN แปลว่า “ได้รับ” เพราะ LPN ตั้งใจที่จะพัฒนาโครงการดังกล่าว ให้เป็นโครงการที่น่าอยู่และลงทุนคุ้มค่า ตามคอนเซ็ปต์ “คนอยู่เพลิน คนลงทุนก็ EARN ผลตอบแทน”

นอกจากโครงการเพื่อการลงทุนอย่าง เอิร์น บาย แอล.พี.เอ็น. ที่เปิดขายแล้วใน จ.ชลบุรี ปัจจุบันยังมีโครงการเพื่อการลงทุนที่ยังเปิดขายอยู่คือ โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต คลอง 1 โดยในอนาคต LPN มีแผนการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนเพิ่มเติมอีกในทำเลกรุงเทพฯในเร็วๆนี้

อย่างไรก็ตาม ในรูปแบบของการลงทุนจาก บมจ.เอพี อาจจะไม่เคยเห็นมาก่อน แต่ในรูปแบบของออริจิ้นนั้น เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นอยู่ในปัจจุบัน โดยที่กลุ่มของนักลงทุนเป็นคนดำเนินการทุกอย่างเอง เพียงแต่ใน 3 โครงการนำร่องของออริจิ้นนี้ ทางออริจิ้นดำเนินการให้หมด อาจจะมีค่าใช้จ่ายในส่วนของการบริหารจัดการ ซึ่งคงต้องพิจารณาในรายละเอียดภายหลัง และคงต้องดูในระยะยาวว่า สามารถดึงดูดใจให้กับกลุ่มของนักลงทุน หรือกลุ่มคนที่มีเงินเย็น เข้ามาลงทุนในโครงการรูปแบบนี้ได้หรือไม่ เพราะช่วงนี้ การลงทุนในรูปแบบอื่นๆเริ่มอยู่ในช่วงขาลง ทั้งตลาดหุ้น คริปโต กองทุนต่างๆ ช่วงหลายปีที่ผ่านมา ราคาหายวูบไปถึง 20% ซึ่งนักลงทุนบางส่วนอาจจะเลือกเข้ามาลงทุนในหุ้นบางตัวที่ราคาลดลง ในขณะที่ราคาทองคำปรับตัวเพิ่มขึ้น แต่เป็นช่วงขาขึ้นที่อาจจะไม่เหมาะในการลงทุน ยกเว้นคนที่คาดว่าราคาทองคำจะเพิ่มขึ้นมากกว่าปัจจุบัน หรือ แม้แต่อัตราดอกเบี้ยเงินฝากจะลอยตัว แต่อัตราผลตอบแทนยังน้อย เมื่อลงทุนกับอสังหาฯ กับรูปแบบที่ผู้ประกอบการเสนอ ความเสี่ยงต่อผู้ลงทุนต่ำ เงินต้นยังอยู่ และยังไดัรับผลตอบแทนกลับคืนมาด้วย แม้แต่ช่วงที่เกิดโควิด ตัวเลขผลตอบแทนจะลดลงมา แต่ยังอยู่ระดับที่น่าสนใจประมาณ 4%.