ลงทุนอสังหา ลงทุนคอนโดตอนนี้ ยังดีอยู่ไหม Tips เทคนิคการลงทุน


9/ 07/ 2019

หลายคนที่สนใจลงทุนคอนโด ลงทุนอสังหาคงกำลังคิดหนักว่าจะลงทุนดีไหม จะติดดอยไหม? ลงทุนอสังหายังไงดี? วันนี้ Tooktee มาสรุปประเด็นสถานการณ์ตลาดของนักลงทุนอสังหา และเทคนิคการลงทุนอสังหาฯ ตั้งแต่เทคนิคการเช็ค Real Demand แอบส่องสายตามองตามระเบียงห้องนอน ไปจนถึงเทคนิคการเลือกห้องให้โดนใจผู้เช่า แบบใจเขาใจเรา และอื่นๆ อีกมากมาย ให้คุณนำไปปรับใช้กันได้สบาย ๆ

สถานการณ์ตลาดปัจจุบัน ยังน่าลงทุนอยู่ไหม?

เพราะช่วงนี้เศรษฐกิจทำพิษ มีคนบอกว่าอสังหาอยู่ในช่วงขาลงแล้ว หลายคนก็กลัวว่าจะเกิดฟองสบู่จากการที่มีอสังหาริมทรัพย์ออกมาขายมากเกินความต้องการของตลาด จนแบงค์ชาติต้องออกมาตรการคุมเข้ม LTV เพื่อกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยกำหนดเพดานอัตราส่วนเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV ratio) ให้เข้มงวดขึ้นสำหรับการซื้อบ้านสัญญาที่สองและสามหรือบ้านที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 เมษายน 62) ก็เพื่อลดปริมาณ demand เทียมที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยที่มีเงินออม หรือกำลังซื้อไม่มากพอ ทำให้เสี่ยงต่อการเกิดหนี้เสีย หรือ NPL ไม่มีเงินพอจ่ายค่าผ่อนคอนโดในภายหลังนั่นเอง พอได้ยินเรื่องมาตรการ LTV กันแล้ว หลายคนคงเริ่มกลัวการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ 

สำหรับคนที่ลงทุนอสังหาระยะสั้น เช่น ซื้อใบจอง ขายดาวน์คอนโด คงไม่เหมาะที่จะลงทุนในช่วงนี้เท่าไหร่นัก เนื่องจากปัจจุบันมีจำนวนอสังหาริมทรัพย์เหลือขายมาก แล้วยังมีโปรโมชัน ส่วนลดจากผู้ประกอบการมากมาย ทำให้คุณมีคู่แข่งในการขายดาวน์มากขึ้น แต่คนที่มีเงินเย็น หรือกำลังซื้อมากพอที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้มีไม่มากนัก จึงมีความเสี่ยงในการติดดอย ขายดาวน์ไม่ออก และต้องโดนบีบให้โอนกรรมสิทธิ์เข้ามาเป็นของตนเองในที่สุด

แต่สำหรับคนที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระยะยาว เช่น การซื้อบ้าน-คอนโดเพื่อปล่อยเช่า และขายในอีกหลายปีข้างหน้า ก็ยังพอจะไปต่อได้ แต่ก่อนจะลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่ไหนก็ตาม เราต้องเข้าใจก่อนว่าเราจะได้รับผลตอบแทนจากทางไหนบ้าง โดยหลักๆ จะมี 2 ทาง นั่นคือ ค่าเช่า (Rental Yield) และรายได้จากการขายต่อในราคาที่สูงขึ้น (Capital gain) ทั้งนี้ ไม่ใช่อสังหาริมทรัพย์ทุกโครงการจะได้รับผลตอบแทนงาม ๆ กำไรดี ๆ โดยเฉพาะเมื่อรายได้จากการปล่อยเช่าไม่สูงเหมือนเมื่อก่อน เนื่องจากมีอุปทาน (Supply) อสังหาให้เช่าจากนักลงทุน และอสังหาเปิดใหม่จาก developer มากกว่าอุปสงค์ (Demand) จำนวนผู้เช่า ทำให้ผู้เช่ามีอำนาจในการต่อราคามากกว่า ค่าเช่าจึงไม่สามารถขยับสูงขึ้นได้มากนัก ส่วนการจะทำกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ (Capital gain) นั้นขึ้นอยู่กับราคาต้นทุนที่เราซื้อ และศักยภาพของทำเลและโครงการอีกด้วย วันนี้ Tooktee จะมาแนะนำ 8 เคล็ดลับการเลือกคอนโดเพื่อการลงทุน ให้คุณไม่นก ไม่ติดดอย

เทคนิคการลงทุนอสังหาฯ 

  1. Real demand ควรเลือกคอนโดที่มีแนวโน้มคนอยู่จริงมาก
    ไม่ใช่แค่เก็งกำไรแล้วทิ้งห้องว่าง เพราะหมายความว่าคุณจะมีคู่แข่งปล่อยเช่าอสังหามากขึ้นนั่นเอง และแปลว่าคอนโดนี้อาจจะไม่ได้ตรงกับความต้องการของตลาดจริง ถูกปั่นราคา สร้างกระแสมาเรียกนักลงทุน หากคอนโดที่คนเลือกซื้อเป็นโครงการที่มีคนเข้ามาอยู่จริงแล้ว ให้กวาดสายตามองตามระเบียงห้องนอน หากมีอุปกรณ์ตากไว้ มีผ้าม่าน ลักษณะเหมือนคุณอยู่อาศัยจริงเป็นสัดส่วนที่มาก ก็น่าสนใจที่จะลงทุน หรือลองถามนิติบุคคล แม่ค้า และวินมอเตอร์ไซค์หน้าปากซอยดูเพื่อความชัวร์

  2. Real Value ราคาอสังหาตรงกับราคาตลาดจริงไหม?
    เพราะต้นทุนในการซื้อคอนโดของแต่ละคนไม่ได้เท่ากัน ถึงแม้จะเป็นโครงการเดียวกัน หรืออยู่ในย่านเดียวกันแต่ซื้อกันคนละช่วงเวลาก็จะมีต้นทุนการซื้อต่างกัน หากคุณซื้อคอนโดมาในราคาสูง โอกาสทำกำไรจากการขายต่อก็ลดลง และผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าก็ต่ำลงด้วย 

  3. ศักยภาพโครงการและห้องของเรา
    ลองนึกถึงอนาคตของคอนโด ขายต่อได้กำไรจริงไหม บ้างคนบอกว่า จะดูอสังหาต้องเลือกจาก location, location, location ทำเลสำคัญก็จริง แต่ในทำเลเดียวกันก็มีหลายโครงการ เราอาจนำแนวคิดทางการตลาด 4P (Product, Price, Place, Promotion) มาใช่ในการประเมินด้วย เช่น

        Product - รูปแบบห้อง และขนาดห้องตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ-ผู้เช่าในตลาดไหม? เช่น
        บางโครงการขายห้องขนาดใหญ่ ถึงแม้ว่าราคาต่อตารางเมตรจะไม่ต่างจากโครงการรอบข้าง แค่          ราคาห้องสูงกว่า คนซื้อต่อและคนเช่าอยู่อาจจะไม่ต้องการจ่ายเพิ่มเพื่อพื้นที่ไม่กี่ตารางเมตรก็ได้          เป็นต้น

        Price – เทียบกับราคาคอนโด บ้าน ทาวน์เฮ้าส์รอบๆ ราคาอสังหาที่เราจะซื้อถือว่าเป็นทางเลือก          ที่ดีกว่าไหม? ถ้าหากว่าราคาของเราสูงเกินกว่าโครงการรอบ ๆ โดยที่ลักษณะโครงการใกล้เคียง            กันก็มีโอกาสในการขายต่อ และปล่อยเช่าได้ยากขึ้น

        Place – การเข้าถึงกลุ่มเป้าหมายที่จะทำให้ราคาเพิ่มขึ้นในอนาคต สามารถพิจารณาได้จาก                หลายปัจจัย เช่น รอบ ๆ โครงการมีศักยภาพในกาารดึงดูดคนมาอยู่อาศัยเพิ่มไหม หากมีสิ่ง                    อำนวยความสะดวก ได้แก่ ตลาด ร้านค้า และร้านอาหาร หรือมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน                  ได้แก่ รถไฟฟ้า และทางด่วน ก็มีโอกาสราคาเพิ่มขึ้นในอนาคต

        Promotion – นึกถึงจุดเด่นของห้้องเราที่จะดึงดูดใจคนมาเช่า ซื้อต่อให้ได้ เช่น ห้องวิวสวย                อยู่ในมุมสงบชั้นสูง เป็นต้น

  1. เลือกห้องให้ถูกใจคนเช่า-คนซื้อต่อ ไม่ใช่แค่ถูกใจเรา
    บางคนเลือกห้องชั้นล่าง ๆ เพราะราคาถูก หรือชั้นเดียวกับส่วนกลางเพราะคิดว่าสะดวกสบายดี บางคนก็เลือกห้อง Duplex หรือ Hybrid เพราะว่าชอบไลฟ์สไตล์แบบนี้ แต่คนเช่าส่วนใหญ่อาจมองว่าห้องชั้นล่างทำเลไม่ได้ ชั้นส่วนกลางเสียงดัง หรือห้องดูเพล็กซ์มีราคาค่าเช่าสูงเกินจำเป็น ทำให้ปล่อยเช่าหรือขายได้ยาก ลองคิดว่ากลุ่มลูกค้าของเราเป็นใคร และเขาต้องการอะไรก่อนจะลงทุนซื้อคอนโดมาปล่อยเช่า เพราะเขาอาจจะชอบไม่เหมือนเรา

  2. ที่ดินเปล่า = คู่แข่งในอนาคต?
    ลองเล็งที่ดินเปล่ารอบ ๆ โครงการให้ดี เพราะที่ดินพวกนี้ล่ะตัวดี ถ้าเลือกห้องที่หันไปทางที่ดินเหล่านี้ ตอนซื้อแรก ๆ อาจจะได้วิวดี โล่ง โปร่ง สบาย แต่อยู่ไปสักพักมีคนขึ้นโครงการใหม่ขึ้นมา คนอยู่ต้องเจอกับเสียงดัง จะสร้างทีก็บังวิวเราหมดเลย กลายเป็นว่าทำเลดี ๆ ที่เราเล็งไว้อาจจะไม่ดีอีกต่อไป

  3. แบรนด์ของโครงการก็สำคัญ
    ถึงแม้จะเป็นโครงการในทำเลเดียวกัน แต่ชื่อเสียงด้านบริการหลังการขายและคุณภาพของการพัฒนาโครงการของบริษัทผู้พัฒนา และนิติบุคคล (ฝ่ายบริหารอาคารและสถานที่) ก็สำคัญมากในการหาผู้เช่าและการขายต่อ เพราะคนเช่าและคนซื้อต่อจะมั่นใจได้มากกว่าว่าโครงการจะอยู่ในสภาพสมบูรณ์

  4. เปรียบเทียบผลตอบแทนที่คาดหวัง กับรูปแบบการลงทุนอื่น ๆ
    หลายคนสนใจการลงทุนอสังหาเพาะได้ผลตอบแทนสูงโดยไม่ต้องลงเงินตัวเองทั้งหมด แต่ในช่วงที่อสังหาริมทรัพย์เป็นตลาดของผู้เช่า หมายความว่ามีอุปทานห้องว่างปล่อยเช่ามากกว่าจำนวนผู้เช่าในตลาด ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิ์ในการต่อรอง และเลือกสูงกว่าผู้ให้เช่า ทำให้ผลตอบแทนจากการเช่าต่ำ แค่ 5-6% ต่อปีก็ถือว่างามแล้ว ซึ่งเงินจำนวนนี้อาจจะพอโปะค่าผ่อนคอนโดได้แต่ก็ไม่ได้กำไรมากนัก ทำให้คนที่สนใจลงทุนคอนโดต้องคิดให้ดีว่า จะรับความเสี่ยงได้ไหม หรือจะนำเงินไปลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ เล่นหุ้น และอื่น ๆ ดีกว่ากัน จริงอยู่ว่าการลงทุนอสังหาไม่ต้องลงทุนด้วยเงินตัวเองทั้งหมด จึงมีโอกาสได้รับผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าและการขายมากกว่าการลงทุนแบบอื่น ๆ แต่ก็มีความเสี่ยง และถือเป็นการลงทุนระยะยาวเช่นกัน

  5. กำลังซื้อของตัวเอง
    ข้อนี้นับว่าสำคัญที่สุดสำหรับการลงทุนอสังหา โดยเฉพาะในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ค่อยดี เราต้องลองนึกถึงความเสี่ยงกรณีที่หาคนเช่าไม่ได้ สายป่านเรายาวพอที่จะจ่ายค่าผ่อนคอนโด โปะค่าดอกเบี้ยได้เองไหม? อย่าลืมเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยของสถาบันการเงินแต่ละที่ และควรจะรีไฟแนนซ์เพื่อคงอัตราดอกเบี้ยต่ำเอาไว้ รวมทั้งรีบโปะเงินต้นจะได้เสียค่าดอกเบี้ยลดลง และลดจำนวนปีที่ต้องผ่อนได้ด้วย

หากใครสนใจลงทุนคอนโด หรือ ลงทุนอสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ ล่ะก็อย่าลืมคิดให้ดีนะจ๊ะ อย่าหวั่นไหวไปกับกระแสโปรโมชัน ส่วนลด หรือ เชื่อคำเพื่อนบอกมาว่าโครงการนี้น่าลงทุน เพราะสุดท้ายแล้วคนลงทุนก็คือเรา จึงต้องคิดให้ดี ๆ ก่อน Tooktee มีเคล็ดลับการลงทุนคอนโดให้ 8 ข้อนี้ แต่หากใครมีเคล็ดลับอื่น ๆ อยากแนะนำอีกสามารถส่งข้อความมาหา Tooktee ได้ทางเฟซบุค >> https://www.facebook.com/Tookteedotcom/

หรือค้นหาดีลอสังหา ราคาพิเศษ ให้คุ้มค่าการลงทุนได้ที่ https://www.tooktee.com/all-deal


ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย

บทความที่เกี่ยวข้อง