5 Check list ต้องรู้ก่อนกู้ซื้อบ้าน ทำไมต้อง"ออมเงิน"ก่อนกู้ ?


17/ 10/ 2019

จะกู้เงินซื้อบ้าน ซื้อคอนโด ต้องออมเงินเท่าไหร่? มาวางแผนการเงินก่อนจะกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโดกัน ด้วย 5 Check list เช็คตัวเอง เราพร้อมมีบ้านของตัวเองหรือยัง? จำนวนเงินออมที่ต้องเตรียม รวมถึงค่าใช้จ่ายแอบแฝงที่เราอาจคิดไม่ถึง! หลายคนอาจจะคิดว่า ถ้าเราเป็นมนุษย์เงินเดือนก็กู้เงินซื้อบ้านได้สบายๆ ไม่ต้องเตรียมเงินออมเยอะ แต่ในยุคสมัยนี้มีความเสี่ยงทางเศรษฐกิจมากมาย แถมยังมีมาตรการใหม่ ๆ เช่น มาตรการคุมสินเชื่อ LTV ที่ทำให้ธนาคารปล่อยกู้ให้เราได้ยากขึ้น กู้ได้น้อยลง ดังนั้นเราจึงต้องวางแผนการเงิน มีเงินออมเตรียมไว้อุ่นใจที่สุด แต่ต้องมีเงินเท่าไหร่ล่ะถึงจะพอ? และมีค่าใช้จ่ายอะไรบ้างที่เราต้องเตรียมรับมือ? มาเช็คตัวเองกับ 5 เช็คลิสต์ห้ามพลาดสำหรับคนที่จะกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโดกัน

  1. ตั้งเป้าหมายราคา และรูปแบบบ้านที่ซื้อได้

  2. ลดภาระหนี้ผ่อนอื่น ๆ ลง เพื่อให้มีความสามารถในการกู้เต็มที่

  3. ออมเงินก้อนไว้ดาวน์บ้าน ค่าตกแต่ง และค่าใช้จ่ายจิปาถะประมาณ 10%-20% ของราคาบ้าน

  4. ออมเงินไว้กันความเสี่ยง ถ้าตกงานเรามีเงินออมพออยู่อีก 6 เดือนไหม?

  5. สำหรับคนมีครอบครัวควรคำนึงถึงการซื้อประกันชีวิตเพื่อดูแลคนข้างหลัง

รูปบทความ : 5 Check list ต้องรู้ก่อนกู้ซื้อบ้าน ทำไมต้อง"ออมเงิน"ก่อนกู้ ?
 

  1. ตั้งเป้าหมายราคา และรูปแบบบ้านที่ซื้อได้ 

บ้านในฝันของคุณเป็นแบบไหน ลองคิดดูว่าราคาและรูปแบบบ้านในฝันที่สอดคล้องกับกำลังซื้อ และตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคุณเป็นอย่างไรบ้าง? 

หากเราเป็นมนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ประจำก็สามารถคำนวณราคาคร่าว ๆ ที่คุณจะกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโดได้ไม่ยาก โดยราคาบ้านหรือคอนโดที่ซื้อได้สูงสุดประมาณ 60 เท่าของเงินเดือน หากเรามีเงินเดือน 20,000 บาท จำนวนเงินกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโดสูงสุดคือ 1,200,000 บาทนั่นเอง (60x20,000) ทีนี้เราก็มาคิดดูว่ารูปแบบบ้านที่ราคาประมาณนี้ ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของเราและคุ้มค่าในระยะยาวคือแบบไหน เช่น จะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้า หรือจะเลือกซื้อทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮมนอกเมืองดี? คอนโดใกล้รถไฟฟ้าอาจจะเดินทางหลายต่อหน่อยแต่ก็เหมาะกับคนทำงานติดรถไฟฟ้า แต่หากใครทำงานอยู่นอกเมือง ไม่ได้ใช้รถไฟฟ้าอยู่แล้ว มีครอบครัว และต้องการพื้นที่ในการใช้ชีวิตร่วมกัน ทาวน์เฮาส์อาจเป็นทางเลือกที่เหมาะกับคุณมากกว่า

  1. ลดภาระหนี้ผ่อนอื่น ๆ ลง เพื่อให้มีความสามารถในการกู้เต็มที่

สำหรับคนที่กำลังจะซื้อบ้านต้องวางแผนการเงิน ก่อนอื่นลองพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระจากภาระหนี้ที่เรามีอยู่ เช่น การผ่อนรถยนต์ มือถือ คอมพิวเตอร์ บัตรเครดิต และอื่น ๆ หากต้องการกู้ธนาคารเพื่อซื้อบ้าน ภาระผ่อนชำระของผู้กู้ไม่ควรเกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน หากเรามีภาระหนี้อื่น ๆ ก็จะทำให้ความสามารถในการผ่อนชำระลดลง เช่น หากเรามีเงินเดือน 20,000 บาท ความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนของเราอยู่ที่ประมาณ 8,000 บาทต่อเดือน (40% ของรายได้ต่อเดือน) แต่ต้องผ่อนรถเดือนละ 2,500 บาท เท่ากับว่าเราผ่อนบ้านได้มากสุดเดือนละ 5,500 บาทต่อเดือนนั่นเอง ราคาบ้านที่เราสามารถกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโดได้ก็จะลดลงไปด้วย สำหรับคนที่ต้องการจะซื้อบ้านซื้อคอนโดซึ่งถือเป็นหนี้ก้อนใหญ่ ก็ควรจะลดค่าใช้จ่ายอื่นๆ เพื่อให้หมุนเงินได้คล่องขึ้น

  1. ออมเงินก้อนไว้ดาวน์บ้าน ค่าตกแต่ง และค่าใช้จ่ายจิปาถะประมาณ 10%-20% ของราคาบ้าน

จะกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโดสักหลัง เราต้องมีเงินออมไว้สำหรับเป็นดาวน์ ค่าตกแต่ง รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกด้วย เช่น ค่าทำสัญญา ค่าโอนกรรมสิทธิ์ ค่ากองทุน ค่าส่วนกลาง (จ่ายล่วงหน้า 1 ปี) ค่ามิเตอร์ไฟฟ้า เป็นต้น ประมาณ 20% ของราคาบ้าน 

บางคนอาจจะใช้เงินออมน้อยกว่านี้เพราะสามารถกู้ธนาคารได้ในสัดส่วนที่สูงกว่า เช่น 90 – 110% ของราคาบ้านหรือที่เขาเรียกว่าซื้อบ้านเงินเหลือ คอนโดเงินทอน เป็นต้น แต่หลังจากมีมาตรการคุมเข้ม LTV ซึ่งมีผลบังคับใช้วันที่ 1 เม.ย. 2562 ส่งผลให้คนซื้อบ้านใหม่ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น  โอกาสที่จะกู้บ้าน กู้คอนโดแล้วได้เงินทอนก็น้อยลงไปด้วย ดังนั้นออมเงินไว้อุ่นใจที่สุด

ยิ่งเรามีเงินออมมาก ยิ่งกู้น้อยลง ก็เสียดอกเบี้ยน้อย เป็นหนี้น้อยลงนั่นเอง
ถ้าเราจะซื้อคอนโดราคา 1.2 ล้านบาท เราควรมีเงินออมอย่างน้อย 240,000 บาท (20% ของราคาบ้าน) เพื่อเป็นเงินดาวน์ ยังไม่รวมค่าตรวจรับห้อง ค่าใช้จ่ายจิปาถะในวันโอนกรรมสิทธิ์ และค่าตกแต่งห้อง หากเราซื้อคอนโดแบบ fully-furnished มีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าบางส่วนอยู่แล้วก็ไม่ต้องกันงบประมาณเพิ่มมากนัก แต่หากเลือกซื้อบ้าน หรือทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮมซึ่งมักเป็นบ้านเปล่า แถมแอร์ และการตกแต่งบางส่วน ก็ต้องกันงบประมาณสำหรับค่าตกแต่งมากขึ้น เพราะบ้านและที่ดินมีพื้นที่ที่ต้องการการตกแต่ง ปรับปรุง และดูและรักษามากกว่า 

  1. ออมเงินไว้กันความเสี่ยง ถ้าตกงานเรามีเงินออมพออยู่อีก 6 เดือนไหม? 

สำหรับมนุษย์เงินเดือน คนที่มีรายได้ประจำ การยื่นกู้ซื้อบ้าน กู้ซื้อคอนโดอาจไม่ใช่อุปสรรคสำหรับคุณ แต่คุณต้อง วางแผนการเงิน เผื่อความเสี่ยงในอนาคตด้วยหากเรายื่นกู้ 30 ปี แต่เกิดตกงานกะทันหัน เรายังมีเงินออมมากพอสำหรับค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน รวมถึงค่าผ่อนบ้านไหม? อย่างน้อยเราควรมีเงินออมพอใช้ชีวิตอยู่ได้อีก 6 เดือนเพื่อใช้ดูและตัวเองช่วงหางานใหม่ หากค่าใช้จ่ายต่อเดือนรวมค่าผ่อนบ้านเราอยู่ที่ประมาณ 15,000 บาท เราควรต้องมีเงินออมไว้อย่างน้อย 90,000 บาทกันไว้สำหรับเป็นค่าใช้จ่ายในยามฉุกเฉิน เพื่อให้ไม่เกิดการผิดนัดชำระเงินกู้ซื้อบ้าน และจะโดนค่าปรับในภายหลังได้

  1. สำหรับคนมีครอบครัวควรคำนึงถึงการซื้อประกันชีวิตเพื่อดูแลคนข้างหลัง

หากคุณเป็นหัวหน้าครอบครัวหรือผู้หารายได้หล่อเลี้ยงครอบครัว ผ่อนบ้าน ผ่อนคอนโดเป็นหลักล่ะก็ ควร วางแผนการเงินหากวันหนึ่งคุณเสียชีวิตไปกะทันหันโดยไม่มีประกันใด ๆ หนี้สินทั้งหมดจะตกไปเป็นของคนข้างหลัง คู่ชีวิต หรือ ลูกหลานที่ต้องมารับผิดชอบทั้งที่ยังไม่พร้อม เพื่อป้องกันความเสี่ยงที่ไม่คาดคิดการทำประกันไว้ล่วงหน้าก็เป็นทางเลือกที่ดี

เมื่อไปกู้ธนาคาร หลายคนอาจเคยได้รับคำแนะนำให้สมัครประกันสินเชื่อ หรือ ประกันคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ (Mortgage Reducing Term Assurance: MRTA) เพื่อประกันภาระหนี้ในการกู้บ้าน และช่วยลดดอกเบี้ยในการกู้ อย่างไรก็ตามประกันสินเชื่อรูปแบบ MRTA ก็ไม่ได้คุ้มค่าเสมอไป ก่อนจะสมัครประกันควรพิจารณาประเด็นเหล่านี้

  • ประกัน MRTA เป็นประกันที่จะลดวงเงินคุ้มครองลงทุกปี หากผู้เอาประกันเสียชีวิตในปีแรก ๆ เงินคุ้มครองที่บริษัทประกันฯ จ่ายให้ จะมีมูลค่าสูงกว่ากว่าเสียชีวิตในปีหลัง ๆ เนื่องจากเงินคุ้มครองจะลดลงจากเบี้ยที่คุณผ่อนเงินกู้ไปตามระยะเวลาการผ่อน แต่หากผู้เอาประกันเสียชีวิตในปีหลัง ๆ วงเงินคุ้มครองที่เหลืออยู่อาจไม่ครอบคลุมภาระหนี้ที่คนข้างหลังต้องแบกรับ

  • ในกรณีที่คุณเลือกที่จะทำประกันสินเชื่อเพราะคิดว่าจะสามารถลดค่าใช้จ่ายในการกู้ เนื่องจากธนาคารจะลดดอกเบี้ยลงจากเดิมไป 0.25% – 0.50%  แต่จำนวนเงินที่ต้องจ่ายสูงขึ้นเพราะต้องรวมเงินค่าประกันเข้าไปด้วย อาจไม่คุ้มค่าเพราะถึงได้ดอกถูกก็ต้องจ่ายมากขึ้นอยู่ดี

  • เป็นประกันแบบทิ้งเปล่า นั่นคือ เป็นประกันที่ไม่ได้มีเงินออมทรัพย์ เมื่อหมดอายุประกันก็ไม่ได้เงินคืน ถ้าทำประกันครอบคลุม 100% ของระยะเวลาและภาระหนี้ ก็ต้องเสียค่าประกันสูง โดยที่อาจะไม่ได้ใช้ (ไม่เสียชีวิตระหว่างทำประกัน) แต่ถ้าทำระยะเวลาคุ้มครองในช่วงสั้น ๆ ก็มีความเสี่ยงว่าจะเสียเงินเปล่า (ไม่ได้ใช้สิทธิ์เพราะไปเสียชีวิตหลังหมดประกัน) เพราะฉะนั้น หากต้องการควรสมัครประกันให้ครอบคลุมสัก 70-80% ของวงเงินกู้ เพื่อให้ครอบคลุมระยะเวลาและภาระหนี้ที่คนข้างหลังจะรับไหว โดยอาจจะไม่ต้องจ่ายเงินค่าเบี้ยประกันที่เต็ม 100%  

แต่หากคุณอยู่อาศัยคนเดียว ไม่มีครอบครัว การทำประกันชีวิตหรือประกันสินเชื่อก็อาจไม่มีความจำเป็นสำหรับคุณ เพราะไม่ต้องกังวลเรื่องภาระหนี้ภายหลังจากที่เสียชีวิตก็ได้
อ่านจบแล้วคิดว่าเรามีเงินออมมากพอสำหรับซื้อบ้านหรือยัง? ให้ลองนำค่าใช้จ่ายในข้อ 3-5 มารวมกันดู หากเรามีเงินเดือน 20,000 ซื้อบ้านได้ไหม ? หากต้องการกู้ซื้อคอนโดราคา 1,200,000 บาท เราก็ควรมีเงินออมสำหรับวางเงินดาวน์ ค่าตกแต่ง และค่าใช้จ่ายจิปาถะประมาณ 240,000 บาท (20% ของราคาบ้าน) และควรมีเงินออมไว้กันความเสี่ยงกรณีตกงานอีกประมาณ 90,000 บาท (ค่าใช้จ่าย 6 เดือน กรณีใช้จ่ายเดือนละ 15,000 บาท) หากมีประกันชีวิตอยู่แล้วหรือเลือกที่จะไม่ทำประกัน เท่ากับว่ารวมแล้วเราต้องมีเงินก้อนออมไว้ประมาณ 330,000 บาท สำหรับเตรียมตัวซื้อบ้านนั่นเอง ซึ่งถ้าออมเงินเดือนละ 5,000 บาทเราก็จะใช้เวลาประมาณ 5-6 ปีในการออมเงินก้อนที่ต้องเตรียมไว้นี้ก่อนซื้อบ้าน (หากไม่มีรายได้เสริม หรือนำเงินไปลงทุน) ดังนั้นการวางแผนการเงินที่ดีตั้งแต่วันนี้จะทำให้เรามีอนาคตที่สดใส หากใครสนใจอ่านเทคนิคการออมเงินสำหรับซื้อบ้าน ซื้อคอนโด อ่านต่อที่นี่ https://www.tooktee.com/content/detail/1746/เคล็ดลับการเก็บเงินซื้อบ้าน-ซื้อคอนโด-ง่ายๆ-ทำได้จริง

Check vector created by slidesgo - www.freepik.com


ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย

บทความที่เกี่ยวข้อง