หากคุณกำลังจะเปิดบริษัทใหม่เป็นของตัวเองในปี 2562 นี้ หรือกำลังหาเช่าสำนักงานเพื่อขยายกิจการ หรือกำลังหาข้อมูลสำนักงานใหม่ให้เจ้านาย จนทำให้คุณปวดหัวเพราะไม่รู้ว่าจะเลือกสำนักงานอย่างไร ลองค้นหาคำตอบบนอินเตอร์เน็ท ก็เจอคำแนะนำซ้ำๆ เช่น คุณควรศึกษาก่อนตัดสินใจเช่าสำนักงาน ควรวางแผนค่าเช่าออฟฟิศ ควรตรวจดูสภาพออฟฟิศก่อนเช่า ควรตรวจดูสัญญาเช่าออฟฟิศ ควรดูเรื่องที่จอดรถ หากคำแนะนำเหล่านี้ยังไม่สามารถช่วยคุณตัดสินใจได้ เราได้รวบรวมเรื่องอื่นๆที่คุณควรรู้ก่อนตัดสินใจเช่าออฟฟิศมาไว้ให้คุณ เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจได้อย่างมั่นใจ
1. ปีนี้เหมาะแก่การมองหาสำนักงาน หรือย้ายสำนักงานหรือไม่ ?
บอกเลยว่า ไม่มีปีไหนเหมาะกว่าปีนี้อีกแล้ว เหตุผลก็เพราะว่าในช่วงเวลา 2 ปี ที่ผ่านมา มีสำนักงานเปิดใหม่จำนวนมาก และยังคงมีเปิดเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ จนทำให้อาคารสำนักงานทั้งหลายต้องลดราคาค่าเช่าลงเพื่อแข่งขันกัน
ในช่วงไตรมาส 2 ของ ปี 2561 นายมาร์คัส เบอร์เทนชอว์ จากบริษัท ไนท์แฟรงค์ ประเทศไทย (Knight Frank Thailand) สำรวจตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ[1] ได้ผลสำรวจออกมาว่า อาคารสำนักงานพื้นที่
กว่า 4,603,875 ตารางเมตร ทั่วกรุงเทพฯ มีการเช่าไปแล้ว กว่า 91.6% (อัตราการเช่าสูง) ทำให้ราคาค่าเช่าในปี 2561 สูงกว่าปีก่อน (ปี 2560) ถึง 7.12% จนทำให้มีการแห่เข้ามาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ประเภทพื้นที่สำนักงานให้เช่าผลิตเข้าสู่ตลาดจำนวนมาก โดยคาดการณ์ว่าในตลอดช่วงปี 2561 จนถึงปลายปี 2562[1] จะมีอุปทานในพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพิ่มใหม่รวมกว่า 4 แสนตารางเมตร หรือเทียบได้ว่าเพิ่มขึ้นเกือบ 10% ของความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในปี 2561 และภายหลังปี 2562 ก็จะมีการทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จรวมอีกมากกว่า 7 แสนตารางเมตรขึ้นไป ซึ่งคาดการณ์สถานการณ์ในอนาคตได้ว่าอาจเกิดสงครามด้านราคา ทำให้ราคาค่าเช่าลดลงได้
ซึ่งหากคุณจะหาสำนักงานให่เช่าเพื่อเปิดเป็นสำนักงานใหม่หรือ จะย้ายมาจากสำนักงานเดิมช่วงเวลานี้เหมาะที่สุดเพราะช่วงเวลานี้คือช่วงที่ อุปทาน (Supply) ที่เป็นอาคารสำนักงานให้เช่าเริ่มมีการก่อสร้างแล้วเสร็จซึ่งน่าจะเกิดการแข่งขันด้านราคามากที่สุด
2. ข้อมูลรถไฟฟ้าที่เปิดตัวใหม่ในช่วงนี้ เพื่อเพิ่มตัวเลือกทำเลสำนักงาน
ความสะดวกในการเดินทางเป็นส่วนหนึ่งที่มีความสำคัญต่อการเลือกเช่าสำนักงาน โครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างและอยู่ในแผนตอนนี้มีถึง 10 สาย ซึ่งในอนาคตจะช่วยแก้ไขปัญหาด้านการเดินทางในพื้นที่กรุงเทพฯ และพื้นที่เชื่อมต่อได้สะดวกมากยิ่งขึ้น เป็นการกระจายความเจริญ ทำให้ไม่ต้องผูกอยู่กับสำนักงานแพงๆ ติดรถไฟฟ้าในทำเลเดิมๆ ได้
ในช่วงปลายปีที่ผ่านมา (ปี 2561) ได้มีการเปิดให้ใช้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียว(ส่วนต่อขยายสำโรง-เคหะฯ) จำนวน 9 สถานทีที่เชื่อมต่อพื้นที่ในกรุงเทพฯ ไปสู่พื้นที่บริเวณตัวเมืองสมุทรปราการ โดยโครงข่ายรถไฟฟ้าที่จะเปิดให้ใช้บริการเพิ่มภายในปีนี้ (ปี 2562) คาดว่าจะมีอีก 2 สาย นั่นคือ รถไฟฟ้า สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงหัวลำโพง-บางแค ที่จะช่วยการเดินทางเชื่อมต่อสู่ฝั่งตะวันตกของกรุงเทพฯ หรือย่านฝั่งธนบุรีได้อย่างสะดวก และอีกหนึ่งสายคือ สายสีเขียว ส่วนต่อขยาย ช่วงหมอชิต-ห้าแยกลาดพร้าว ที่เปิดให้บริการก่อน 1 สถานี คือ สถานีห้าแยกลาดพร้าว เพื่อเชื่อมต่อรถไฟฟ้า BTS และรถไฟฟ้าใต้ดิน MRT ได้อย่างสะดวกมากยิ่งขึ้น
.
โดยถัดไปในปี 2563 หรือปีหน้านี้ ยังมีสายรถไฟฟ้าที่คาดว่าเปิดให้บริการเพิ่มอีก 3 สาย คือสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยาย ช่วงเตาปูน - ท่าพระ สายสีเขียวส่วนต่อขยาย ช่วงห้าแยกลาดพร้าว – คูคต และ สายสีทอง ช่วงกรุงธนบุรี – คลองสาน ซึ่งรายละเอียดเพิ่มเติมสามารถอ่านได้ที่ https://www.renderthailand.com/bangkok-mass-transit-map-th/
การวางแผนเลือกสำนักงานใกล้รถไฟฟ้าที่ออกมาจากเขตเศรษฐกิจเดิม หรือเลือกสำนักงานใกล้สถานีรถไฟฟ้าที่กำลังจะเปิดใหม่ในอนาคตจะช่วยให้ผู้เช่าสำนักงานได้สำนักงานที่เดินทางสะดวกโดยไม่ต้องไปสู้กับราคาค่าเช่าแพงๆ ในทำเลย่านธุรกิจเดิมๆ หรือย่าน CBD ได้
.
3. Co working Space สำนักงานแนวใหม่ที่คุณควรเก็บเป็นหนึ่งในตัวเลือก
เป็นที่รู้กันว่าคนยุคปัจจุบัน โดยเฉพาะคนยุคที่เพิ่งเข้ามาเป็นกำลังหลักให้ประเทศอย่าง Gen Y ชื่นชอบการเป็นนายตัวเอง เป็นเจ้าของกิจการของตนเอง หันมาทำงานกันแบบฟรีแลนซ์ เปิดทำธุรกิจ Start Up หรือ SME จนเกิดแนวคิดการทำสำนักงานประเภทใหม่ขึ้นมา สำนักงานประเภทนั้นคือ Co-working Space
Co-working Space เป็นสำนักงานประเภทที่จัดให้คนมานั่งทำงานร่วมกัน โดยไม่จำเป็นจะต้องเป็นบริษัทเดียวกันหรือรู้จักกัน เป็นพื้นที่สาธารณะที่ได้รับการตกแต่งเป็นอย่างดี เป็นพื้นที่ให้ใครก็ได้เข้ามาใช้บริการ นั่งทำงาน มีโต๊ะเก้าอี้ทำงาน ห้องประชุม และอินเตอร์เน็ทความเร็วสูงให้
หากคุณเป็น Freelance เป็น Start Up หรือ SME ซึ่งมีพนักงานไม่ถึง 4-5 คน หรือ บริษัทเล็กๆ ที่ต้องการเพิ่มสาขาที่มีพนักงาน 1- 2 คน ในพื้นที่ๆ ห่างไกลกันออกไป สำนักงานประเภทนี้เหมาะกับคุณมาก Co-Working Space [1]มีจุดขายหลักคือ บรรยากาศของสถานที่ทำงาน หากคุณทำงานที่ต้องใช้ความคิดสร้างสรรค์สูง คุณอาจไม่ได้บรรยากาศที่เอื้อต่อความคิดสร้างสรรค์แบบนี้ ที่บ้านหรือ โฮมออฟฟิศเล็กๆ
Co-Working Space เปิดโอกาสให้คุณได้สร้างเครือข่ายกับกลุ่มอาชีพที่หลากหลาย หากคุณทำ E –commerce คุณอาจได้พบและได้ปรึกษากับ Programmer และยังทำให้คุณมีโอกาสได้เจอเพื่อนร่วมงานหรือหุ้นส่วนที่สนใจในสิ่งเดียวกับคุณได้ง่ายขึ้น
Co-Working Space มีข้อเสียหลัก คือเรื่องความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัยของข้อมูลในบริษัท การจะต้องพูดคุยในที่เปิดโล่งหรือการประชุมในที่เปิดโล่ง อาจไม่เหมาะนักสำหรับบริษัทที่ให้ความสำคัญต่อความลับของข้อมูล แต่ข้อจำกัดนี้ได้ถูกแก้ไขในบาง Co-working Space โดยการทำห้องประชุมขนาดเล็กและขนาดกลางเพื่อให้สามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้เมื่อต้องคุยกับลูกค้าหรือประชุมเรื่องสำคัญได้
4. ควรเลือกเช่าสำนักงานประเภทไหน สำนักงานสำเร็จรูป หรือ สำนักงานเปล่า?[1]
สำนักงานสำเร็จรูป (Serviced Office) คือประเภทสำนักงานที่ตกแต่งเสร็จเรียบร้อย มีการวางระบบสิ่งอำนวยความสะดวก พื้นที่ส่วนกลาง พื้นที่ส่วนต้อนรับไว้พร้อมแล้วจึงนำมาเปิดให้เช่า ค่าบริการส่วนใหญ่คิดจากจำนวนที่นั่งและขนาดห้อง ทำสัญญาและชำระเงินเป็นรายเดือน ประมาณ 3 -6 เดือน
พื้นที่สำนักงานเปล่าให้เช่า (Conventional Office) นั้นจะตรงกันข้าม เป็นพื้นที่เปล่าตามชื่อแต่จะมีขนาดที่ใหญ่กว่า โดยเริ่มต้นที่ 100 ตารางเมตรขึ้นไป ผู้ที่มาเช่าต้องเป็นคนออกแบบ ติดตั้งเฟอร์นิเจอร์ และวางระบบทุกอย่างเอง หากครบกำหนดสัญญาและอยากยกเลิกไม่เช่าต่อแล้ว คุณก็ต้องรื้อทุกอย่างออกไปด้วย
ฟังดูแล้วแบบหลังคงไม่มีอะไรดีกว่าแบบแรก แต่ในความเป็นจริงแล้ว หากคุณกำลังมองหาสำนักงานพื้นที่กว้างและยืดหยุ่นปรับการใช้พื้นที่ตามความต้องการเพื่อใช้เป็นสำนักงานในระยะยาวได้ สำนักงานเปล่าให้เช่าก็เป็นคำตอบที่คุณกำลังมองหา
5. 3 ทำเลต้องห้ามที่คุณไม่ควรเช่าสำนักงาน
“ทำเล” ในที่นี้หมายถึง ทำเลตามหลักฮวงจุ้ย[1] ซึ่งหากคิดดูให้ดีแล้วหลักการเหล่านี้มีเหตุและผลอยู่ในตัวของมันเอง
- โดยทำเลต้องห้ามที่หนึ่งคือ “ทางสามแพร่ง”
ทางสามแพร่ง เป็นทำเลที่เข้าสู่สำนักงานได้ยาก มักมีรถกระจุกตัวกันเวลาเข้างานและเลิกงาน โดยตามหลักฮวงจุ้ยเรียกว่า “ตำแหน่งพิฆาต”
- ต่อมาคือ “ทางโค้ง” และ “ยูเทิร์น”
ทางโค้ง ทางเลี้ยว ทางยูเทิร์น เป็นจุดอันตรายของการเข้าออกสำนักงาน มีโอกาสเกิดอุบัติเหตุได้ง่ายถ้าไม่บริหารจัดการให้ดี - ทำเลสุดท้าย คือ“สะพานลอย ทางด่วน ทางรถไฟฟ้า”
ทำเลสุดท้ายนี้เป็นจุดที่คนหลายคนที่ไม่สนใจเรื่องฮวงจุ้ยจะตัดสินใจพลาดกัน นั่นคือหากมีสะพานลอย ทางด่วน ทางรถไฟฟ้า หรืออะไรก็แล้วแต่ขนาดใหญ่บังหน้าอาคาร มักทำให้คนที่มาติดต่อมองไม่เห็น และตามหลักฮวงจุ้ย ถือว่า เป็นการปิดรับโชคลาภไม่ให้ไหลเข้า
ก่อนการตัดสินใจเช่าสำนักงานคุณควรคำนึงถึงจุดที่ตั้งของตัวสำนักงานให้ดี ทำเลที่กล่าวมาก่อนหน้านี้จะสร้างความหงุดหงิดให้คุณทุกเช้าก่อนเข้าทำงาน ซึ่งจะไม่มีผลดีต่อการทำงานของคุณเลย
6. ค่าเช่าสำนักงานของแต่ละบริษัทในอาคารสำนักงานเดียวกันอาจไม่เท่ากัน[2]
ในธุรกิจอาคารสำนักงานนั้น ตัวผู้ให้เช่าจะแบ่งลูกค้าหรือผู้เช่าออกเป็นสองประเภท เพื่อประโยชน์ด้านการตลาด ลองมาดูข้อมูลกันว่าคุณเป็นผู้เช่าประเภทไหน
- ผู้เช่าหลัก
ผู้เช่าหลักจะเป็นแหล่งที่มารายได้ที่แน่นอนของผู้ให้เช่า เป็นบริษัทที่มีชื่อเสียง และมีขนาดใหญ่ มักจะเช่าทั้งชั้น หรือเช่าหลายชั้น เป็นบริษัทที่ช่วยสร้างภาพลักษณ์ให้กับตัวอาคารสำนักงาน ใช้ดึงดูดผู้เช่ารายอื่นๆ ให้เข้ามาเช่าสำนักงานของผู้ให้เช่า
กลุ่มลูกค้าประเภทนี้ มีอำนาจต่อรองสูง มักจะได้เช่าพื้นที่ขนาดใหญ่ เช่าทั้งชั้น มักเช่าเป็นพื้นที่สำนักงานเปล่า แต่เมื่อเทียบรายได้ค่าเช่าต่อตารางเมตรแล้ว รายได้ที่ได้จากกลุ่มนี้จะต่ำกว่าผู้เช่ารองที่ใช้พื้นที่น้อยกว่า หรือเรียกว่าประหยัดจากขนาดนั่นเอง
- ผู้เช่ารอง
ผู้เช่ารายย่อย จะเป็นบริษัทที่เล็กลงมา เช่าพื้นที่ตั้งแต่ครึ่งชั้นไปจนถึงห้องขนาดเล็ก 30 ตารางเมตร ต้องใช้ บริการ รปภ. และ พนักงานทำความสะอาด ของผู้ให้เช่า คิดอัตราค่าเช่าต่อพื้นที่ตารางเมตรแล้ว มักจะแพงกว่า เพราะมีอำนาจต่อรองน้อยกว่า
บริษัทของคุณถูกจัดเป็นผู้เช่าแบบไหน หากบริษัทของคุณเป็นผู้เช่าหลักที่ตัดสินใจจะเช่าทั้งชั้น หรือมากกว่านั้น คุณก็มีอำนาจต่อรองเรื่องราคาต่อผู้เช่าได้มาก หรือแม้ว่าบริษัทคุณจะไม่ใช้บริษัททีมีจำนวนพนักงานที่มากนัก แต่คุณเป็นบริษัทต่างประเทศหรือบริษัทที่มีรายได้เฉลี่ยของพนักงานสูง ผู้ให้เช่าก็จัดคุณเป็นผู้เช่าหลักได้ เนื่องจากคุณมีพลังในการจับจ่ายใช้สอยมาก ผู้ให้เช่าสามารถเอาเรื่องนี้ไปเรียกค่าเช่าพื้นที่ส่วนกลางของพ่อค้าแม่ค้าที่ขายสินค้าในพื้นที่ส่วนกลางได้
6 เรื่องเหล่านี้คือเรื่องที่เราคิดว่าเป็นเรื่องที่เป็นประโยชน์ต่อผู้ที่กำลังจะหาพื้นที่เช่าสำนักงานควรจะรู้ก่อน ใน ปี 2562 และหากต้องการค้นหาอาคารสำนักงาน ไม่ว่าจะเป็น Office Building เป็น Home Office หรือ Co-working Space เรา Tooktee.com ได้รวบรวมมาไว้ให้บนแผนที่ให้คุณเปรียบเทียบทั้งราคาและระยะห่างจากรถไฟฟ้า และเรายังมีฟีเจอร์ให้สามารถดูโครงการรถไฟฟ้าในอนาคตได้อีกด้วย หากสนใจสามารถ คลิ๊ก Tooktee.com เพื่อไปยังหน้าค้นหาบนแผนที่ได้ทันที
[1] https://bit.ly/2UdetsN
[2] https://bit.ly/2HuYCoc
[3] https://bit.ly/2JvKvwj
[4] https://bit.ly/2FX5lRu
[5] https://bit.ly/2G1mFc7
[1] https://bit.ly/2Wf29KH
ไม่พลาดทุกความเคลื่อนไหว ติดตาม Tooktee (ทุกที่) ผ่านโซเชียลมีเดีย
